作者：子非鱼

01 | 南京，跌麻了

时间已经进入2022年四季度，在之前的文章中，我已经说过，上半年各种花式托底，没有改变市场行情，房地产整体无论成交量还是价格都在继续下探。

前两天说了成交量跌幅最大的重庆（前三季度累计成交面积同比去年下跌73%），今天来看看另一座跌麻了的城市，南京。

根据南京网上房地产数据显示，9月南京新房成交4053套，环比8月（4841套）下跌约16%。同比去年9月（5240套）下跌了约23%。本就低迷的成交量，在9月份再次遭遇下探，所谓的金九泡汤了。

另一家统计机构克而瑞披露的南京新房成交数据，环比同比同样也都在下跌。9月新房成交面积，环比下跌14%，同比下跌29%，前三季度累计成交较去年同期跌幅超三分之一。

二手房同样惨淡。9月份，南京二手房成交量环比下跌20%，同比下跌27%，前三季度累计成交较去年同期下跌了三分之一。

房价方面，更是跌麻了。

尽管国家统计局披露的数据显示，南京新房和二手房价格环比都在上涨，但南京真实的市场却是跌跌不休。

根据南京当地自媒体“南京楼市”梳理发现：

溧水：虽然距离主城较远，但曾因为倒挂，被南京炒房客疯抢，如今有二手房成交价跌到不足7000元/㎡，跌回5年前。

江宁禄口：国家级临空经济示范区打造“百万人口、千亿产业”南京南部新中心，定位很高，但如今房价下跌，投资客打败几千人抢到的房子，有二手房成交价跌到9000多元/㎡，相比4年前几乎腰斩。

江宁淳化：江宁“四新城”之一，楼面地价一度卖到21612元/㎡，如今区域内有二手房成交价不足1万/㎡，部分开发商新房亏本在卖。

江宁汤山：好不容易等到地铁S6号线，房价却没能如愿上涨，还有部分二手房跌破1万/㎡；还有开发商新房在亏本卖房，楼面地价9702元/㎡的地铁房，单价1.45万元/㎡起卖。

江宁滨江：也有二手房开始徘徊在1万/㎡出头。

南京卫星城句容：虽然不属于南京，但很多南京人都在句容买了房，如今很多二手房只能卖6000多/㎡，直接拦腰斩，投资客亏到心滴血。

02 | 南京托底托到手软

正因如此局面，所以南京在中心城市中，属于最早一批跳出来发布托底措施的城市之一。同时，也是出招次数最多的城市之一，出手了十多次。

早在4月初南京就取消了溧水区的限购，之后六合区也取消了限购。4月23日，力度进一步升级，南京只保留了核心区域的限购。4月27日，放松限购，外地人购房社保只需6个月。

5月9日，限售放松；5月19日，限贷放松；5月20日，公积金放松；5月30日，进一步放开限购，除鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大核心区域外，其余全部解除限购。

6月13日，进一步放松核心四区的限购，在原本已经将外地人购房社保年限压缩至6个月的基础上，允许补缴。

至此，南京的限购名义上还保留着，但允许补缴，已经和完全放开别无二致。

然而，经历了这一系列操作之后，南京的楼市依旧没有起色。

目前，南京新房狭义库存775万平方米，去化周期15.6个月。此外，南京的广义商品房库存非常高。

商品房狭义库存指的是已取得预售证的商品住宅面积中尚未销售出去的部分。而商品房广义库存包含狭义库存和已拿地未动工、已动工尚未预售的房子。

克而瑞数据显示，南京的广义库存在3500万平方米左右，位居全国第14位。

新房卖不动，二手房还在遭遇着投资客的挂牌量离场。

早在3月份，南京的二手房挂牌量就在10万套以上，9月初达到了12.65万套。

数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等

而链家网最新数据显示，截至10月7日，挂牌已经达到了13.48万套。也即过去半年，南京的二手房挂牌量增加了1.61万套。

与南京一样，炒房客挂牌量离场的城市，同样发生在其热点城市，而且多数比南京 还厉害，比如重庆、武汉、青岛、苏州、成都、佛山。

这意味着，当下的中心城市，在成交量与房价转向的当下，都遭遇着投资客挂牌离场、落袋为安的局面。

关键问题来了，南京楼市为何出现这样的局面，托都托不起来？本号以为，原因有二：

第一，南京楼市此前炒作太过了。

在上一轮牛市中，南京房价开启了跳跃式增长，与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。

在房地产大转向的背景下，在购买力缩水的背景下，这些曾经炒作太多的城市，都在经历着调整的阵痛，苏州、厦门、合肥皆如此。

此外，炒作第一城深圳，炒作第二城杭州，房价同样在调整当中。

数据：城市房产网

然而，就目前的房价来看，四个城市只是伤了点皮毛，房价仍非常高。正因为仍非常高，所以在购买力下降的当下，即便放开了限购，也托不起来。

同时也意味着，这些城市的房价调整空间还很大，购房根本不用着急。

第二，南京的人口增量不够显著。

相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。

武汉是因为库存太大，位居全国第二。

南京则有人口增量不够显著的原因。过去几年南京人口虽然一直在增加，但长期只有10万左右。而成都、杭州、西安等城市基本都是二三十万的增量，杭州某些年甚至冲破了40万。

去年公布的七普数据，南京2010年至2020年只增加了131万人，而同期的成都增加了581.9万人，西安增加了448.5万人，郑州增加了397.4万人，杭州、长沙增量也在300万以上。

过去十年增量，南京甚至都不如南宁、昆明、贵阳这些弱省会与首府。

去年，在中心城市人口增量整体降速换挡的背景下，南京常住人口增加了10.35万人，位居第11位。

同期的武汉，由于人口普查期间叠加了疫情因素，导致普查数据被低估，造成了去年120万的人口增量，此前本号分析过，去年武汉真实的人口增量应该是20多万。

同期的成都、杭州、西安，人口增量都在20万以上。

数据：各城市统计局

泡沫大、人口增量不够显著，才有南京跌幅更甚的局面。

03 | 分化的南京楼市该如何选择

细心的人可能发现了，第一部分说到南京跌幅较大的一些板块，主要在外围区和次外围区。

外围区的溧水、高淳、六合与卫星城句容，次外围区的江宁都是下跌的重灾区。目前南京核心四区鼓楼、玄武、秦淮、建邺的价格比较坚挺。

原因在于：

第一，核心区人口密度大，外围区与次外围区人口密度小。

鼓楼人口密度全市最高，每平方公里1.77万人，秦淮人口密度1.51万人/平方公里，玄武、建邺虽然人口密度低于1万人/平方公里，但在全市排名仅次于鼓楼和秦淮。

外围区与次外围区跌幅较大，人口密度小是很重要的因素，高淳、溧水与六合区人口密度均低于0.1万人/平方公里，江宁人口密度倒数第四。

数据来源：南京市统计局

第二，核心区去化周期短，外围区与次外围区人口密度超长。

目前，鼓楼、玄武、秦淮、建业的去化周期都在安全线以内，而外围区的高淳、溧水与六合均在20个月以上，次外围区中，浦口、雨花在安全线内，栖霞和江宁都超12个月。

现阶段，如果买房不急，不光南京，所有的城市都可以继续观望。哪怕是核心区，即便价格坚挺，但至少已经涨不动了，就目前的宏观环境来看，未来下跌的概率还是很大。

如果着急，像南京这样的地方，为了稳妥起见，只能硬着头皮选择核心四区。因为，南京楼市的下行压力主要集中在外围区和次外围区。