2022年,楼市全面放开了限制,但是,交易量并没有回升。还有两个多月,就要到2023年了,房价还会像今年一样,不温不火,还是会继续下行呢?
有句话叫“物极必反”,当房价下跌到谷底时,必然会反弹。从2016年开始提出房住不炒,这几年,房价已经逐渐稳定了。有些地方,房价已经开始回落,但是,是不是意味着房价已经到了谷底,2023年会开始会强势反弹呢?我们可以从这四个方面来分析。
首先来看下过去三四十年我国房地产的发展史,只有通过了解发展史,才能真正看清房地产的真实面貌。
一方面,改革开放后,我国土地采用承包制,以前有5亿农民种地,现在2亿农民承包,继续种地。剩下的3亿,就到沿海城市打工,创造价值。在这个过程中,更多的农村人口走到城市。随后,放开了对户口的绝对限制,允许农村户口迁移到城市。这个制度,释放了农村剩余劳动力,奠定了未来城镇化的基础。
另一方面、城市房产从福利分房,变为土地租有制度,这就有了开发商。从前,城市的人在单位上班,单位拿到地后自己建房子,再根据婚配,工资,贡献等综合考核,将房子以低价,或者直接分给职工,这就是福利分房。1998年房改后,福利分房的制度慢慢取消,变成了商品房。国家将土地租给开发商,开发商将土地买过来。有个问题要注意,买过来的土地,并不是永久的,只有70年的产权。很多人之所以可以为一套房子奋斗一辈子,就是因为有70年产权。同时,政策也考虑到,大部分人没有经济能力全款买房,于是,就有了房贷制度。
拥有了以上两个基础条件后,房地产开始高速发展。1980年,我国城市居民人均住房面积,只有5平方米,当时是极度缺房子的。1998年房改后,居民住房需求得到最大程度释放,此后一发不可收拾。1998年,我国房产面积只有1000平方米,而到2000年,房产面积已经达到1亿平方米,2017年,达到17亿平方米。2017,2018年房价爆炸式上涨后,开发商拿地开始减少,房地产涨幅开始放缓。可以说,2017,2018是房地产的拐点,是最后的疯狂。其中的原因,有这几个:
1、人口开始下降。2016年,国家放开了二胎政策,此后这些年,人口出生率就在逐渐下降。2、城市化率。2000年,我国城市化率只有30%,现在,已经达到65%,城市化进程逐渐放缓。3、老龄化加剧。目前,我国老龄化率大约为21%,预计2035年,将达到35%以上,未来,老龄人口增多,住房需求降低,另一方面,死亡率增加,空置房屋增多,供过于尔。
房子,一方面是需求,另一方面,是资产。过去,人们之所以愿意买房,是因为对房价上涨的美好预期。现在,房子不好卖,房价预期会跌,这时候入手,意味着未来可能会亏损,所以很多人不愿意再投资房产。另外,我们的负债,其实也已经达到了极限。
2022年,全面开放楼市,各项福利政策,但是成交量并没有回升,这也说明,老百姓越来越清醒。房地产市场两极分化的趋势,未来会越来越明显,一线城市核心地段,人口流入,房价会越来越高,而三四线,特别是县城,随着人口流出,房价会逐渐降低,再想房价回到以前的高位,已经不再可能。
看清了这一点,加上对未来发展预期,叠加疫情影响,2023年,房价想要上涨,已经几乎不可能。稳中有跌,可能是最理想的状态。而在更长远的未来,房价步步下跌,恐怕是在所难免。
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