上市公司出售资产 出售资产

长江商报记者赵洁

曾经与“华南五虎”首富同名的广东老地产企业——广州悦泰集团有限公司，面临债务和流动性危机，不得不卖掉“断背山”项目以求生存。

悦泰股份的债务危机可以追溯到2018年。随着房地产调控政策的出台，楼市的冷项目难以消除，使得本已资金紧张的悦泰股份流动性迅速恶化。截至2020年9月30日，悦泰有限公司负债总额为人民币74.1116亿元。

为了提取资金，公司不得不出售大量资产。据《长江商报》记者粗略统计，悦泰股份有限公司2017年至今通过项目股权出售和资产转让实现的利润总额已超过70亿元人民币。

但是整体性能并没有多大提升。2020年度业绩预测显示，2020年月泰股份预计亏损6.86亿-8.24亿元，同比由盈利转为亏损。

此外，自2018年以来，由于各种因素的综合影响，悦泰有限公司融资渠道受阻，现金流一度困难，出现逾期贷款和债务诉讼，公司资产被陆续查封和冻结。据田玉娥介绍，2019年，悦泰股份有限公司与杨树平旗下众多“承启公司”一起，20次被列入执行人名单。

用资产抵债解决资金占用问题

近日，悦泰股份有限公司发布盈利预警。预计2020年归属于上市公司股东的净利润将较去年同期出现亏损，归属于上市公司股东的净利润将在-8.24亿元左右至-6.86亿元左右。

公告获悉，目前业绩的前期亏损主要是受新冠肺炎疫情影响，部分项目仍处于开发阶段，月泰集团的房地产销售收入预计较去年同期下降约1亿元。

此外，前期亏损的表现还受到土地增值税清算、减值损失计提、诉讼等的影响。其中，广州、海南这一时期部分房地产项目的清算，预计将弥补土地增值税总额4.4亿元。另外，2020年预计坏账准备2.47亿元，损失和资产减值准备合计1万元。

履约损失与破产现状密不可分。2月7日，悦泰股份有限公司发布控股股东以资产抵债方式解决资金占用的关联交易公告。公告指出，公司控股股东广州悦泰控股集团有限公司及其关联方占用非经营性资金。截至2020年12月31日，资本占用余额合计人民币16万元。

为解决上述资金占用问题，公司初步拟将粤泰控股关联方海南宜城房地产开发有限公司持有的海南韩城房地产开发有限公司15.4%的股权转让给全资子公司海南粤泰投资有限公司。

悦泰股份多次因非法售房被罚款。去年5月6日，广州市住房和城乡建设局发布了《行政处罚决定书》(穗房监法[2020]55号)。上市公司广州悦泰集团有限公司因未取得商品房预售许可证销售房屋和收取预付款的违法行为被罚款6.7万元。

在债务危机中大量出售其资产

自2018年以来，悦泰股份接连遭遇债务违约。2018年10月，悦泰有限公司宣布，根据公司全资子公司广州程序实业有限公司与银行签订的房地产贷款合同，已逾期3亿元的授信业务，逾期金额为2.56亿元。

同年11月，悦泰股份有限公司宣布，因卷入贷款纠纷，公司部分项目资产被查封，当时项目资产账面价值总计约1亿元。此外，粤泰股份有限公司及其子公司的11个银行账户被冻结，实际冻结金额约为1万元。

受债务违约、贷款纠纷等因素的影响

2018年，悦泰有限公司首次转让沈阳安泰房地产开发有限公司的合同权利义务并出售债权，终止收购沈阳万英房地产有限公司在沈阳的100%股权，获利约1亿元。悦泰有限公司还宣布，公司拟以现金方式收购江门市乐活企业策划有限公司、广州宇坤投资有限公司持有的碧海银湖公司60%股权，共计22.8亿元。

2019年6月，悦泰有限公司连续发布多项公告，将其5个项目转让给世茂地产，总交易对价为人民币亿元。扣除工程款和税费，以及目标项目收到的房款的故意支付，悦泰股份实际可以获得49.85亿元的资金。

其资产的大量出售缓解了悦泰股份的债务压力，但背后的压力仍然巨大。据中国裁判文书网报道，2019年有17条与悦泰股份和贷款相关的信息，其中很多发生在悦泰股份转让资产之后。

根据2020年半年报，悦泰有限公司短期贷款7.49亿元，长期贷款27.68亿元。因贷款纠纷，粤泰有限公司共冻结27个账户，司法冻结金额1.15亿元，实际冻结金额1358.88万元，查封资产8项。

悦泰股份表示，由于国家房地产调控政策和“去杠杆”政策的影响，公司的项目开发销售进度和融资渠道受到影响，导致公司自2018年以来出现流动性风险。针对这一风险，公司采取措施促进资金从经营活动中退出，并通过出售部分子公司股权及其项目，加速实现资金偿还逾期短期债务。

债务重组完成后，融资成本有望下降

部分银行账户、开发项目、财产、股权、债权被冻结或查封，进一步影响其融资能力。

在这种情况下，悦泰股份利用外力化解债务风险。2019年6月，悦泰股份与世界分享

茂集团合作，通过出售部分地产项目，有效降低债务杠杆。据公司公告显示，截至目前，世茂集团已与公司结清合同项下其应支付的全部对价款项。

在此期间，信达资产也积极为粤泰股份解难纾困，对公司化解逾期债务、盘活出售资产和完成交易提供支持和帮助。去年4月，粤泰股份获悉，信达资产管理广东省分公司已与粤泰股份及其下属公司达成《债务重组合同》，信达资产收购粤泰股份及其部分下属公司的债务合计为8.93亿元。

业内认为，本次债务重组完成后，困扰粤泰股份已久的流动性风险将得到有效缓解，未来融资成本有望下降，融资功能也将开始逐渐恢复。

同时，作为一家具有一级开发资质的上市房企，粤泰股份在广州、深圳、海口、江门、郴州、三门峡、柬埔寨金边等地均有土地和项目储备，且多为位于粤港澳大湾区和海南区域内的优质项目。公开资料显示，截至2019年9月，公司账面存货达120亿元。

粤泰股份总裁梁文才表示，粤泰股份未来仍会加大力度调整低效项目和资产，快速恢复投融资能力，聚焦于高周转、高毛利、高估值的项目和业务，在适度关注其它区域发展机会的同时，深耕粤港澳大湾区和海南，培育公司区域优势，实现公司稳健发展。