随着第一份年报的到来，这项特别服务终于看到了庐山的真面目

“绿色”是当代购房者的背景(01107.HK)和第一服务(02107。HK)。在上市企业中，“绿色人居服务”作为第一服务属于“独一无二的”。

随着第一份年报的到来，这项特别服务终于看到了庐山的真面目。

2020年，绿色生活解决方案的收入达到1.93亿元，同比增长25.18%，约占总收入的25%。收入增长不明显，但毛利率特别醒目。

绿居解决方案去年毛利率33.8%，也就是说1.9亿的收入可以获得约6500万元的毛利率，其四大业务就像是“非业主增值服务”的升级版。

但这33.8%仍然是下降后的毛利率水平。结果，第一项服务的毛利率下降了，净利润也下降了。

“从规模和增长率来看，我们略微释放了毛利，并获得了一些规模相对较大的业务的进入。”3月23日在线绩效发布会上，第一服务管理层这么说。

在毛利率和规模之间，第一服务优先于规模。第一个大规模的M&A不是几年前建成的。2020年管理面积1910万平方米，仍未摆脱“蚊子型”企业的刻板印象。

管理规模不占优势，第一服务第三方区域拓展步伐加快。而在看似“向外”寻找收购对象的同时，关联方的影子却隐藏在最深处。

挂靠党幻影

在过去一年的规模扩张中，首服实现增长39.4%，面积1910万平方米；收入方面，实现收入7.72亿元，同比增长23.5%左右；毛利约2.67亿元，同比增长22.9%。

虽然第一服务的管理领域和收入都取得了一定的增长，但与上市企业的平均水平相比仍有差距。

与2019年上市物业公司年报相比，25家上市物业公司中，17家公司管理面积超过2000万平方米，16家上市物业公司收入超过10亿元，管理面积中位数为6020万平方米，收入中位数为12.62亿元。

管理的规模不占优势，第一服务的关联方依赖被诟病已久。2020年第一服务拟增加第三方在管理领域的比重。据财报显示，2020年，来自第三方开发商的首项服务管理面积将同比增长125%左右。

管道区域第一服务第三方占比从2019年的23.6%上升到2020年的37.7%，接近40%。“预计在2022年和2023年，将努力使当代居者有其屋所提供的面积不到总管理面积的三分之一。”上市之初，第一服务控股董事长张鹏就从侧面给出了管理领域第三方比例的目标。

但管区关联方运输比例的降低并没有减少关联方应收账款的金额，而是呈指数级增长。

2020年第一服务关联方欠款1.24亿元，比2019年的3925.9万元增加8475.2万元，增长215.88%，增速远超业绩增速。

管道区域第一服务第三方占比从2019年的23.6%上升到2020年的37.7%，接近40%。“预计到2022年和2023年，将努力使当代居者有其屋所提供的面积不到总管理面积的三分之一。”上市之初，第一服务控股董事长张鹏就从侧面给出了管理领域第三方比例的目标。

但管区关联方运输比例的降低并没有减少关联方应收账款的金额，而是呈指数级增长。

2020年，第一服务关联方欠款1.24亿元，比2019年的3925.9万元增加8475.2万元，增长215.88%，第二服务关联方欠款为2019年的3925.9万元

uo;系统安装服务”收入占比逐年攀升。从2017年的7.22%，上升到2018年的16.51%，再到2019年的22.18%，并于2020年进一步上涨至26%。

“绿色科技咨询服务”作为地产开发前期的服务，其收入占比也在提升，从2019年的12.6%到2020年的14.3%。自主开发的恐龙产品销售占比在下降，从2019年的7.8%下降到2020年的7%。

此外，收入贡献最高的能源运维服务营收占比也有所下降，在2017-2020年分别为70.89%、65.07%、57.43%、52.7%。

在绿色人居解决方案收入增加的同时，毛利率却在下滑。毛利率从2019年的34.3%减少至2020年33.8%，财报称，主要由于建设了毛利相对较低的大型项目。

作为第一服务极为看重的一块，没有出现预想中毛利拉升，由此也就拉低了整体毛利率水平。2020年，第一服务整体毛利率降至34.6%。

有意思的是，三大业务中，唯一毛利率增长的是物业管理服务，较2019年微升0.2个百分点。而近年来，物管收入增速和比重均呈现下滑趋势。

2020年，第一服务物业管理服务收入为3.22亿元，比去年仅增长了17.89%，增速低于绿色人居解决方案和增值服务，收入占比从2019年的43.67%降至2020年的41.67%。

增值服务“虚实”

物业管理服务作为物业服务的核心与基础，被业内誉为是物企不能丢失的“铁饭碗”。在第一服务的三大业务结构中，物业管理服务收入增长渐缓，而增值服务已经显示出“夺主”之意。

非业主增值服务和社区增值服务分别取得了38.76%和21.1%的涨幅，合计收入为2.57亿元，占总收入的33.26%，与物业管理服务41.67%的收入占比仅相差8.4%。

然而在增值服务业务逐渐走高之下，第一服务的业主增值服务与社区增值服务收入占比却出现两极走势。

其中非业主增值服务作为针对开发商前期规划、销售、竣工等环节而提供的相关服务，与关联房企存在着密切联系。

在第一服务的非业主增值服务中，协销服务收入占比逐年走高，在2017-2020年，协销服务收入占比分别为40.33%、42.97%、46.39%、52.7%。

而考验物业公司独立经营能力的社区增值服务收入占比却出现下滑，在2017-2020年，社区增值服务收入占比分别为55.7%、52.8%、49.1%、45.7%。

眼下，物企围绕开发商所进行的非业主增值服务已经逐渐找到可行的盈利模式，但同时受限于地产开发周期及开发数量等不确定性因素，该类业务也会随之出现波动。

2020年第一服务的增值服务毛利率出现下滑，由2019年的46.3%减少至2020年的44.9%。第一服务解释称，是由于公共区域租赁服务及协销服务的收益因新冠疫情爆发而减少所致。

“隐形”的张雷

第一服务的股权关系看似明晰却让人看不透，或者说是，“隐形”在背后的老板张雷股权操作令人费解。

作为当代置业的创始人，张雷通过世家集团和雪松集团持有第一服务39.56%股份，是第一服务的最大股东，但却不在第一服务担任任何职务。

57岁的张雷很少公开露面，总是神龙见首不见尾。毕业于西南政法大学的他，毕业后曾在体制内工作多年。

1995年2月至2000年7月，曾担任北京中际房地产开发有限公司总经理，后创办北京当代鸿运房地产，即当代集团的前身，2000年开始，张雷开始担任当代集团的董事长、总裁。但是近几年，公司业务一直交由张鹏打理。

45岁的张鹏被委以重任，不仅担任着当代置业的总裁，还出任第一服务董事长及非执行董事一职，负责第一服务的战略部署，其持有第一服务17.75%股权。

尽管张雷不出面管控第一服务，但是在上市之前，张雷与张鹏达成了一致行动人，加上张鹏持有的17.75%股权，其表决权共有57.31%，张雷大权在握。

张雷分拆第一服务上市，似乎并没有为之插上资本之翼。第一服务在2020年10月22日上市首日遭遇破发，此后股价一直未能超过2.4港元/股的发行价。

上市首份年报公布后，于次日，第一服务盘中一度下跌5.76%，截止3月24日再度下跌6.77%，收盘报1.24港元/股。(范慧茹)