华夏幸福含山产业新城最新动态

华夏幸福财报发布会，引起了房地产圈的高度。原因很简单。这是其董事长王与联席董事长兼首席执行官的首次联合亮相，也是平安成为华夏幸福第二大股东后的第一个财年。

截至报告期末，平安()通过旗下子公司平安人寿保险和第二大股东平安资产管理持有华夏幸福()的总持股比例为%，仅低于董事长王的持股比例%。

一个万亿的综合金融集团，一个20强的房地产企业，一年内发生了哪些化学反应？从数据来看，投资者可能不会失望。

4月26日，华夏幸福()发布了2019年年报。公司实现年营业收入亿元，首次突破千亿元，同比增长25.6%。归属于母亲的净利润为人民币亿元，同比增长24.4%。

其中，工业新城业务的营销和利润引人注目。报告期内，华夏幸福产业新城销售额同比增长19%，毛利占比51.7%，超过总毛利的一半。

随着工业新城项目逐渐进入成熟阶段，华夏幸福的收入结构和盈利能力正在发生变化。报告期内，华夏新城净资产收益率达到35.7%，同比增长0.5个百分点。

改变的不仅仅是利润。新兴工业城市的利润正在摆脱核心城市的地域限制。平安也为华夏幸福带来了商业地产业务发展的新动能。

工业新城在不同的地方被复制

与往年不同，2019年为这座新兴工业城市贡献利润的项目大多不在北京周边地区。

财报显示，2019年，华夏幸福的7个新增PPP仓储项目均位于北京以外的边远地区。去年，北京以外的华夏幸福圈销售额达到828亿元，同比增长9.5%，占比57.8%。

这说明华夏的快乐工业新城模式摆脱了北京周边地区的地域限制，运营能力支撑了异地复制发展。

2017年以来，华夏幸福加大了异地复制战略的执行力度。2019年，公司追求胜利，加强京外工业新城布局。财务报告期内，有430家新企业进入华夏幸福环路北京外园区，新增合同投资亿元，同比增长15.1%华夏幸福含山产业新城最新动态，占公司新增合同投资总额的82.8%。

华西证券(华西证券)房地产行业首席分析师紫培的团队表示，这表明华夏幸福的商业模式已经在不同地方复制。

2019年，新工业城市的投资能力也有所增强。在财务报告期内，公司引进了很多行业领军人物，如腾讯科技、欧飞光(002456)、新网达(300207)，其中就有很多数百亿。入园新签企业545家，单个企业平均新签合同金额比去年同期高出51.8%。

在发布会上，王表示，华夏幸福产业新城是按照都市圈布局的，公司已经在都市圈进行了重仓布局。他认为，2019年，中国已经进入大都市圈的第一年。

2019年国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》；四中全会还提出要提高中心城市和城市群的承载能力和优化资源配置的能力。

目前，华夏幸福已在13个省、15个大都市圈布局新工业城市，打造“3 3 N”核心大都市圈格局。即在京津冀都市圈持续集约化培育的基础上，密集布局长三角(南京、杭州、合肥)都市圈，加快推进粤港澳三大高能核心都市圈，郑州、武汉、成都三大高潜力核心都市圈等潜在核心都市圈

轻资产战略的商业管理需要软实力，尤其是写字楼和大型商业综合体的投资和管理，这完全是盖楼、定价和销售两种商业模式，不同于工业新城的投资吸引力。

只有形成规模效应和品牌产品，才能实现盈利。例如，万达商业管理位于全国300多个万达广场城市。这种规模可以让万达广场在招商引资时更有议价能力，其根深蒂固的品牌形象也可以帮助其带动周边写字楼、商场、酒店等物业的价值，从而形成合力，保证整个商圈的可持续发展和增值。

商业地产轻资产战略不是一天的事，但有了平安的加持，华夏幸福很可能在弯道超车。“与中国平安合作，在大都市区长期筹集优质资产，可以说，就大都市区而言，华夏幸福成绩斐然。”王在演出会上强调。

王对的信心不仅在于大股东的祝福，还在于老将的加盟。

吴向东曾担任华润置地董事总经理，在商业地产领域取得了巨大成就。在华润的25年间，他带领团队打造了以万象市为代表的商业地产体系。

现在，“万象市”已经成为华润置地的主要品牌，每年有数十家优质物业持续为华润置地提供现金流。

在业绩会上，吴向东坦言，在中国的重要城市，商业地产的供给在数量上已经超过了需求，但运营良好的项目却很少，这是整个商业地产行业的问题和机遇。

未来，华夏幸福将在商业地产领域强调“好”字，做好城市好、地段好、条件好、产品好、服务好、回报好的商业地产。“人们普遍听我讲过所谓的六好，可能

觉得是文字游戏，但因为我长期做商业地产，对每一个好都有很深刻的体会。我们要做中国最好的商业地产项目，成为最好的商业地产发展商、运营商之一。”吴向东表示。

目前，华夏幸福的第一个轻资产模式运营的商业地产项目已经落地，坐落在北京的丽泽商务区，华夏幸福作为该项目的运营公司。

2019年，华夏幸福还获取了武汉长江中心为第二单项目，业态组合包括办公、商业、住宅和公寓。

这一项目未来华夏幸福持有的如地标写字楼、高端购物中心等办公和商业业态，或将出售给平安人寿。

“未来华夏幸福在开拓新业务的时候，有一个重要的出发点是要服务中国平安未来大的发展战略需要，全世界的保险公司无一例外都在不动产领域配置足够比例、足够数量的优质的不动产，所以在这方面我们会发挥华夏幸福应有的作用。”吴向东谈道。

据悉，这一项目的住宅和公寓等销售型物业有望在2021年，也就是明年的第三季度开始销售。

未来华夏幸福还将重点在五大都市圈、八大核心城市布局商业地产。五大都市圈分别指京津冀都市圈、粤港澳大湾区都市圈，以及以武汉为中心的华中片区和以成都为中心的华西片区，八大核心城市包括北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉和成都。

平安能否助华夏幸福在商业地产领域占有一席之地尚待考查，但其对华夏幸福现金流维稳的影响却已经显现。

　　平安加持现金流有望转好

2018年开始，房企在去杠杆、降负债的总调控基调下，都面临资金链紧张与融资渠道缩窄的困局，华夏幸福也不例外。

2019年，华夏幸福的现金流仍然承压，但平安的入股后，华夏幸福的资金安全有明显改善。

2020年第一季度，公司实现经营活动现金流入119.89亿元；经营现金流相比去年同期缺口大幅收窄29.42亿元。经营性回款率达76.9%，比2019年底提升15.5个百分点，比去年同期提升25.7个百分点。公司总负债率为83.9%，比去年同期下降2.7个百分点。

2020年第一季度末，货币资金464.36亿元，比2019年末增加34.73亿元。

现金流是房企的生命线，现金流过低直接影响一家房企的偿债能力和抵抗周期性调控风险的能力。

华夏幸福现金流紧张主要有两部分原因，一是，报告期内，公司投资力度加大。2019年，华夏幸福拿地金额达311亿元，同比增长204%；二是，产业新城帐期过长，影响回款效率。产业新城是华夏幸福与地方政府的合作项目，回款周期一般在2年左右，远长于地产营销业务。

日子再紧，房企也不能轻易减少拿地规模，这是未来销售额的保障。何况，华夏幸福如果在2019年逆市积极投资，有利于低位抄底，保障企业两年后的利润增长。而产业新城是华夏幸福主营业务，更不可能因为帐期长就放弃。

2019年平安入股后，有这样一个资本巨头做背书，华夏幸福在信贷市场的评级和融资能力大增。作为全牌照的综合金融集团，融资本就是平安的看家本领。

2019年全年，控股股东直接为华夏幸福提供了18亿永续债权资金支持，用于补充流动资金。

华夏幸福的投资活动、融资活动产生的现金流量净额也均转正。其中，融资资性现金流入达1252.13亿元，同比增长61.7%。四季度，公司的经营性现金流量净额为77.35亿元，实现单季转正，同比大幅增长32.3倍。

华创证券首席分析师袁豪预计，华夏幸福与平安战略合作稳步开展后，公司融资环境及债务结构将持续优化。

但华夏幸福现金流转好不全是二股东功劳，还在于产业新城回款效率的提升。

目前，华夏幸福已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已整体实现回款，22座已进入成熟期。

华夏幸福董事会秘书林成红解释，成熟期意味着产业新城净现金流转正。虽然，更多的区域还处于发展期，但2019年也已积极实现了回款，产生了利润。2019年，华夏幸福经营性现金流入943.8亿，较去年同期增加143.2亿。

未来华夏幸福还将把提升经营质量、经营回款、优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆作为公司发展重点。

北城下塘镇拆迁曝光 建设一大批干道路网工程

项目距离合肥主城区长江中路35公里，距离淮南中心城区50公里，距离长丰县35公里，距离合肥北城站13公里，距离合肥新桥国际机场30公里。

3经济增长，北方城市整体升值

北城工业新城的主要产业是房地产、商业、绿化、环保等。而它的解决必然会推动区域性的爆发。

1.从以往的经验来看，华夏幸福开发的新兴工业城市为区域经济发展做出了巨大贡献。固安工业新城被华夏愉快开发，年财务收入从不到1亿元突破40亿元。可想而知，未来华夏幸福将给北城带来可观的经济效益。

2.华夏幸福积累了丰富的产业推广经验，积累了领先的产业服务能力。无论产品和服务的吸引力、价格竞争力、规模效应、品牌影响力，吸引力都是很大的。未来，这个区域将聚集大量的产业、房屋和居民，成为北方城市的代表区域，价值也将飙升。

第三，华夏幸福在合肥大规模建城

这两年来，华夏幸福在合肥周边陆续布局，在合肥周边建成了北城、巢湖、西部新城、肥东等多个新城。合肥一旦向外扩张，华夏幸福就是大赢家。

01。肥东机器人特色小城镇

2016年12月2日，华夏幸福宣布在肥东打造特色小镇。从公告中可以得知，华夏幸福落户合肥，肥东县建设的特色镇占地约1.66平方公里(2490亩)，北至林雪路，东至桥头基路，南至岱河路，西至晋阳路。它将创造一个机器人特色的城镇。

02、小庙镇航天智慧镇

2017年3月16日，华夏幸福基金会有限公司董事会发布公告，称华夏幸福与合肥市蜀山区西新城建设指挥部签订《合作备忘录》。

公告称，华夏幸福在蜀山区西部新城的合作区域面积约5平方公里(7500亩)。北面的青龙路，东面的G206国道，西面的蜀山大道，南面的西游路，也是小庙镇发展方向的确定。

初步确定合作区建设主题为“航天智慧城”，规划产业主体为以钱学森智慧谷和航天技术改造基地为主体的航天智慧产业园。它将成为中国第一个有影响力的智慧科技城市，以航天产业、网络安全和信息产业为主导，以航天文化、国防和民用技术集成、生产和城市集成以及绿色生态为特征。

03.华夏幸福为什么要在合肥大规模建城

华夏幸福基金会有限公司是中国新兴工业城市的龙头运营商，近两年落户合肥。除了自身发展需要，也看好合肥的发展前景。

1.政策加持。2015年7月，华夏幸福固安产业园作为工业新城项目入选国家发改委第一批PPP项目库，随后国务院办公厅也对固安产业园进行了通报和表扬，表示各地要学习这种模式。2016年以来，中国的幸福从北到南，从华北、华东、华中一路到华南，实现了全国范围的分配。

2.合肥经济圈带动周边联动。合肥经济圈以合肥为中心，连接淮南、六安、滁州、桐城，面积4.7万平方公里。整体结构将以点、轴的形式推进，构建开放的空间结构。未来交通将全面升级，打造一小时城际服务圈和生活圈。

计划到2030年，合肥经济圈登记人口2500万，常住人口2500万。届时，合肥经济圈城市化水平将达到73%-75%，城市人口将达到1825万-1880万。它还将形成一个由“兆”组成的层次结构

华夏幸福基金会成立于1998年，起初只是一个单纯的房地产开发商。然而，从2002年开始，中国的幸福转型开始探索建设新型工业城市的可能性。明显的表现就是打造特色小镇。较早建成的固安工业园被中国国际跨国公司研究协会、联合国全球契约组织和联合国环境规划署联合授予“跨国公司最佳投资开发区”荣誉。

工业在大中城市和特色城镇共同发展，是一个成熟国家的必然选择。城市化与工业的这种多元化结合不仅为经济发展提供了多种模式，也为人们的生活提供了更加个性化的选择。随着我国城市化水平和人均收入水平的提高，特色城镇将成为产业发展和人才聚集的重要空间载体，与大中城市形成合作互补的产业链关系。

特色小镇的灵魂是什么？答案只有一个，就是行业。只有高质量内容的特色城镇才能真正成为新时期中国产业升级的主要载体。值得注意的是，我们这里说的特色小镇，并不等于旅游小镇，也不等于房地产。每个特色镇的规划都要确定主业，培育具有行业竞争力的“单打冠军”。也就是说，特色小镇一定要因为产业而特别繁荣，才能有效避免小镇和千镇一方的“空壳”。

原农业部常务副部长、中国农业经济协会会长尹表示，发展特色小城镇要从产业入手，依靠产业聚集人口，发展经济，提供服务。建立、引领和繁荣生产型城镇，可以实现生产与城镇的协调发展，通过促进城镇的资源、产业、经济和发展，促进中国特色城镇的持续健康发展。

一是从资源优势出发，确定主导产业；二是促进产业集聚，提高规模效应；三是培育龙头企业，发挥龙头作用；四是发展配套产业，提高综合开发能力；五是突出特色优势，创新品牌市场；第六，生产与城市一体化，促进公共服务一体化。只有找准位置，理性思考，才能实现小城镇的大梦想。

结论：也许15年，也许20年，华夏幸福城会有几十万套房子，价格

格上或许不会太贵!

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