内容来源：长江商报
作者：金宏
美的住房拥有量取得了长足的进步，但在最关键的时刻停滞不前，达到了1000亿元，这让春风——董事长郝恒乐感到焦虑。
10月28日，贵州贵阳关山湖区美的地产广场在建地下停车场发生坍塌，最终造成8人死亡，2人受伤，送医院救治。
长江商报记者注意到，可悲的是，9月底，美的地产广场刚刚作为省级优质工程组织了观测活动，按照优质工程的标准进行观测。本工程安全文明施工是贵阳市最好的标杆工程之一。
其实在这次安全事故之前，美的地产刚刚因为高调反腐而备受关注。但与反腐事件的“主动出击”相比，此次事故使美的地产陷入被动地位。
美的地产是何香健打造的美的集团除了空调之外的又一个商业领地。短短四年时间，其销售额从100亿元达到1000亿元。2015年至2018年，其合同销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元，复合年增长率超过95%。2019年，米德兰地产的目标是销售额超过1000亿元。
但在房地产市场调控力度加大的情况下，美的大量收购土地也背负着高额债务和杠杆。
据《长江商报》记者分析，2015年至2018年，美的居者有其屋负债总额达亿元、亿元、亿元、亿元。2019年上半年，美的地产负债总额已达1亿元，较去年底的1537亿元继续攀升，净负债率高达95.6%。截至目前，负债可能上升近2000亿元。
一位不愿透露姓名的业内人士告诉《长江商报》，美的地产在去年上市后，扩大业绩规模的决心很强，客观上会加强项目销售的节奏。但是很明显，类似于高营业额的模式很容易遇到问题，尤其是今年市场降温的时候，显然不可能简单的加快开发和销售，所以客观上也要求这类企业在后续要注意质量控制，才能形成更好的发展模式。
针对事故和公司的财务运作，长江商报向美的地产发出了采访信，但在新闻稿发布前没有收到回复。
4年销售额突破1000亿
2018年底，美的地产成功登陆香港联交所主板，2019年销售额突破千亿元。短短几年，100亿元的规模将扩大到1000亿元。
根据美的地产官网，“美的地产”是中国房地产上市企业30强之一。自成立近15年以来，它已在全国54个城市开发了249个项目。目前，集团土地储备高达5200多万平方米。
《长江商报》记者发现，美的地产近五年的销售业绩翻了一番。2015年至2018年，美的地产签约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元。随着快速发展，公司1000亿元的销售目标从2020年提前到2019年。如果计划顺利实施，意味着美的置业将从100亿到1000亿或者只有4年。
但在美的地产不断强调达到“千亿”目标的情况下，其业绩增速近年来呈现出相对明显的下降趋势。
根据财务报告数据，2016年至2019年上半年，公司营业收入分别为1亿元、1亿元、1亿元和1亿元，分别增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；净利润分别达到10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元，净利润增长率分别为157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，今年增长率下降了48%。可以看出，其净利润增长率呈现出明显的下降趋势。
根据美的地产嘉里研究中心的数据
为了达到1000亿元的目标，美的地产在收购土地上“激进”。今年上半年，其征地选择包括公开招标、拍卖挂牌、与其他企业合作、旧城改造、老厂改造、工业投资等各类土地。根据嘉里研究中心的数据，2019年1-9月，美的地产新收购的土地价值为1142.5亿元，其中很多项目涉及高溢价土地收购。
比如2018年8月，美的地产以74%的升水率刷新了大理的单价；2019年4月，美的地产以7.65亿元赢得衡阳王迪，升水率144%；5月份在武汉以28亿人民币的价格收购土地，溢价80%。
流动负债占总负债的70%以上
高溢价的土地收购和大规模扩张使公司债务不断上升。美的地产招股书显示，2015-2017年的净负债率分别为622.1%、624.7%和118.9%。上市并没有解决美的地产的根本问题。根据上市公司2019年中期报告，美的地产上半年负债总额达到1861.66亿元，较2018年末的负债总额1537.35亿元增长21.10%。上半年资产负债率为87.1%。2019年上半年，美的地产净负债率高达95.6%，流动负债与非流动负债的比例也达到152%。
经营现金流也很紧张，2016-2019年分别为-55.53亿元，-73.57亿元，-166.15亿元，-82.66亿元。美的地产也在招股书中承认“负经营活动产生的净现金流会削弱其资本支出能力，对其经营活动产生不利影响。”
此外，美的地产流动负债超过1400亿元，占总负债的70%以上。剔除因未能及时交付部分售出物品导致的700多亿元合同负债，美的地产流动负债和非流动负债占比也超过150%，美的地产短期偿债压力较大。
为此，美的地产通过持续发债解决了燃眉之急。今年上半年
年，美的置业发行了3只公司债，发行金额为37亿元。即便如此，也不能阻挡美的置业实现千亿销售额的决心。公告显示，截至2019年9月30日，美的置业合同销售金额708亿元，同比增长约21.65%，完成全年销售目标的70.8%，可距离千亿还有336.1亿元的差距。
此前，美的置业副总裁徐传甫在中期业绩会上表示，全年目标没有改变，下半年整个公司会采取各种措施，从供货、销售、去化等各个环节加大力度推动，保证千亿目标实现。
2018年之后，各大银行、信托机构的融资渠道正不断收紧，大量中小房企面临着“融资难”与“融资贵”的困境，这无疑加深了美的置业的资金困境。在如此高的负债额、负债率及行业寒冬之下，美的置业的激进扩张策略可能存在很大的隐患。
上述业内人士认为，对于美的置业来说，这两年其项目布局较多，也抓住了三四线城市楼市上升岳阳美的梧桐庄园最新动态所带来的机会，所以具有较好的成长性，当前正是股票市场反弹的窗口期，对于美的置业来说具有较好的机遇，这在很大程度上也会刺激此类企业后续的继续发展。当然类似负债数据规模大，一方面也和其企业规模做大有关，另一方面也需要其积极把控风险。
高周转下业主维权不断
何享健曾说：“宁可走慢两步，不可走错一步。”只是，不断冒进背后显然是美的地产对周转速度的极致追求，正常工期不断被压缩，施工质量、安全等基本要求就难以兼顾。
据了解，美的置业的“高周转”被概括为“456”战略——拿到地后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。从买地到资金回流，只需半年就可以周转一次。
高周转战略下，品质难以坚守。去年以来，美的置业相继被贵州、湖南、河北住建厅点名，建设工程安全质量存隐忧。除此之外，业主维权事件不断。
2018年10月，宁波美的蝴蝶海交房还不到两年，高层外墙大面积脱落，引发业主维权。2019年3月，岳阳美的梧桐庄园交付，因偷工减料、简配明显，遭到业主多次维权。2019年7月，重庆美的金科郡一期洋房15栋与18栋处车库地面整体塌陷。
此外，还因贪腐问题屡遭监管层点名。10月9日下午，美的置业发布一则反腐公告，对原某区域公司副总经理代某、原某项目营销经理欧阳某某予以开除处理，并移交司法机关；对置业顾问高某等5人予以开除处理并列入黑名单；对原某区域公司某城市公司总经理胡某某予以开除处理，并处罚17万元。
值得注意的是，这并不是美的置业第一次向腐败“开刀”。近年来，美的置业曾先后对多名触碰公司管理红线甚至触犯法律的员工予以开除处理，并或辅以经济处罚措施。
数据显示，仅2018年，美的置业风险控制中心便查实违法违纪案件9起，其中达到刑事立案标准的5起，其他严重违纪案件4起；涉及查处的违纪违法人员共19人，追缴非法所得近500万元。
美的·梧桐庄园团队赴耀江·西湖湾 华声在线衡阳
碰撞、沟通、协调进步
开拓创新发展前沿
为提高项目质量，促进同行业信息沟通，衡阳美的吴彤庄园项目执行总经理卢世成于2018年11月26日携公共管理团队赴瑶江西湖湾项目，双方营销、工程、设计、财务、物业服务等业务模块进行了深入交流，探讨未来发展。
衡阳耀江实业发展有限公司总经理林宪梅对美的团队表示热烈欢迎。在林先生的带领下，参观了瑶江西湖湾营销中心、花园展区、样板房，并对项目的核心竞争力和价值点进行了深入的交流和研究。
随后，双方就衡阳房地产行业现状进行了分析交流，业务模块在工作实施中就专业问题进行了深入互动。在这次交流学习中，本着互助共赢的精神，双方共同探讨了衡阳人居环境的未来发展。
在和谐中，交流之旅圆满结束。通过这次活动，双方进一步拓宽了管理视野，达到了交流经验、相互学习、共同提高的目的，为各自的企业开拓创新发挥了积极作用。
北城崛起，价值暴涨
隐藏在你的城市中心，享受繁荣和宁静
瑶江西湖湾位于衡阳市北部的心脏地带，拥有两千英亩广阔的湖泊风光和翠绿的空间。项目北面只有一堵墙，那就是占地——.24万亩的雁栖湖公园，这是衡阳市的新名片。东面是投资500亿元的华侨城文化旅游综合项目，西面是华中商业物流载体华瑶城等商业、旅游、文化资源。
项目占地约238亩，产品涵盖平房、联排别墅。定位为衡阳城市精英改善的首选，是目前衡阳高端电梯平房。商务区、园区、新区都有。瑶江西湖湾享受着繁荣与宁静的自由切换。
高铁经济跃居城市东部
法国别墅，迎接吴广新区的黄金时代
美丽的吴彤庄园，傲然位于城东的心脏地带，享有武广新城的优越交通，加速进入衡阳的繁华未来。项目拥抱2400亩湖滨公园(在建)，推窗远眺一线湖景，开启理想滨水生活的画面。靠近衡阳大学城，连接衡阳师范学院、体育中心、游泳中心。
项目占地面积约460亩，产品涵盖湖景高层别墅和纯板式别墅。进入市场两年来，取得了20多亿元的销售成功，赢得了3000名业主的占有权竞争。
两大项目分为城东的吴广新城和城北的新城中心，两个城市都在水边。在超低容积率的情况下，他们创造了高端的改良产品，在各自区域树立了生态宜居标杆，必将引领衡阳人居新模式。通过这次交流互动活动，衡阳美的吴彤庄园与瑶江西湖湾建立了良好的友谊，双方将相互学习，共同探索发展之路，为衡阳未来的高端生活品质做出更大的贡献。
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