一、政策频出的影响
国庆前几天，政策利好接二连三出台，降商贷利息，降公积金利息，降个人所得税。不管对楼市影响几何，反正开发商的股票实现了大涨！
1、在全国70个大中城市中，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。符合条件的城市一共有23个，可以自主决定下调利率，按目前首套最低的4.1%，大概率过不了多久就会破4！
2、公积金贷款利率下调0.15%，5年期以上的首套公积金贷款利率为3.1%。公积金贷款利率很少会调整，时隔七年央行再次下调公积金贷款利率，上次下调是在2015年8月。
3、对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
影响：
1、降低商业房贷利率，降低购房者供房支出。今年房贷利率一直在降，楼市没啥反应，可见这个政策利好有限。
2、下调公积金贷款利率，这个操作很少见，可见形势的紧迫性，手里的牌不多了，政策能出尽出。可，公积金贷款利率的下调对楼市的影响更是微弱，据不完全统计，大部分楼盘公积金使用贷款的比例不足3成。拥有稳定工作，足够公积金流水的那班客户，大部分已经买了房。
3、退个人所得税。新房市场差，二手房市场更是惨不忍睹。政策说，出售现有住房再购买新房，问题是二手房你能卖的掉吗？
总的来说，以上政策对楼市的影响微乎其微！
如果说，国庆期间成交情况好转，那大概率是因为开发商降价促销导致！
试问，在房价不变的情况下，要是你，看到上面的政策利好，是影响你是否买房的决定性因素吗？
答案，显而易见！
二、目前的基本面
今年以来，全国多地大部分的城市的楼市大体上呈现量价齐跌的态势，虽有偶尔个别月份的反弹震荡，但基本面还是不会变。楼市还没触底，或者说是没有完全触底。
出台的政策，实际上是为了防止系统性危机，防止楼市持续恶化，给持续下行的房地产市场拉紧钢绳，而不是为了促增。这也是符合房住不炒的理念，为了稳定经济。
到今年十二月，口罩事件已经影响了三年了。深刻影响了社会经济等方面，是巨大的、深远的、持续的影响。何时结束仍是个未知数，而它的影响不仅仅是现在，更是以后。
为什么人们不买房了？有很多原因，房价贵不贵，涨不涨也不是问题，最根本的是，大家没钱了。楼市只是社会经济的一方面，难过的不仅是楼市，大到出口、消费、投资，小到手机更新周期、电影院观看次数。想想你多久没有换手机了，想想你多久没有去电影院了？
还有对预期的看跌。以前市场好的时候，上下午都两个价，没钱也会借钱买房，套信用卡买房，大家一窝蜂的买房，没人会相信房价会下跌。
观望的负面情绪是会传染的，比如大家都看跌一个股票，那这支股票不管营收、利润、增长如何，百分百股票会下跌。
再探讨一个问题，你投资房产真的赚钱了，房价真的涨了吗？如果刨除通货膨胀的因素，房价真正涨了多少。以前工资几十块，现在工资几千块，可是购买力差不多，说明什么？
大部分投资理财的目的不是为了说能赚多少高的回报，只要跑赢通胀即可。一直以来，楼市就是最出名的蓄水池，大放水的钱、闲钱、游资等等，都跑到楼市，楼市能不涨吗？
假如今年的房价和明年一样，甚至下跌，你还会投资买房吗？这不摆明的亏本生意吗？当然，没有人能准确预测房价何时止跌，何时反弹！
只是，就目前而言，楼市蓄水池的作用已经不存在！
综上，这轮不会有什么回暖，不会有什么行情。现在重要的是，修养生息！
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