行业的有利因素是中国仍处于城镇化进程当中，行业整体蛋糕有望维持平缓增长。不利因素是整体房价已至高位，宏观杠杆率也已达临近250%左右，难以复制以往做法，继续放松楼市来刺激宏观经济。政策风险是政府加大楼市的调控力度，“房住不炒”是政治任务，但结合目前较差的宏观经济，叠加中美贸易摩擦，推出加大打压楼市的政策恐怕也不大可能。
二、企业分析
1、商业模式
保利地产的商业模式是典型的房地产开发企业，主业清晰，从销售占比来看，房地产销售占比94%，其他收入占比6%，其他主营业务为建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、酒店、服务费等。房地产企业需先行投入资金拍地，然后利用融资实现楼盘开发，2-3年后将物业出售完毕，出售时主要借助银行按揭贷款实现回款。2018年保利地产回款率在88%，回笼资金3562亿元。房地产企业是资金密集型企业，行业门槛高，此特点更有利于融资能力强的房企。公司的核心竞争力归纳为：央企背景，融资实力强，有规模和品牌的优势，项目集中在国内一二线城市，房价支撑力强，未来有望受益于行业集中度提升。
2、公司主要财务指标
对于地产股，我认为以下几个指标是比较重要的经营指标，详见下表：
先看ROE，投资分析的明星指标。公司近五年扣非ROE均大于15%，其实不止近五年，保利近十年的数值也都是大于15%的。我将保利纳入股票池的原因正是因为它是十年R15明星队成员之一。进一步分析一下保利地产维持较高及较稳定的ROE依靠的哪些因素？
通过拆解发现公司净利润率与资产周转率并不十分高，维持较高的ROE主要依靠较高的权益乘数，进一步印证了房企是资金密集型企业，盈利的核心竞争力是高负债率。房企的营业收入是项目结转确认的，所以签约销售金额以及预收款项两个指标都可以作为房企后续经营的前瞻性指标，可以看到2018年这两个指标仍分别增长了31%及32%，因此可以预测公司的营收未来几年有可能保持高增长。而销售好不算好，回款好才能算真的好，保利近五年的回款率一直维持在90%左右，应该来说还是比较高的。由于房企玩的就是高杠杆，有必要继续分析一下其融资及现金流情况。
3、融资、现金流及分红分析
公司2018年负债总计6600亿元，近年负债率均接近80%。负债规模及负债率都不低，但细分一下，以预收房款为主的预收款项为2998亿元，占比超过一半，这个科目可是越大越好的。因此有必要将负债拆分为有息负债及无息负债，根据公司年报，公司有息负债总额2637亿元（其中直接融资占比超15%），有息负债综合成本仅5.03%。公司的负债以长期负债为主，目前央行贷款1-5年期贷款基准利率为4.75%，保利综合融资成本约相当于基准上浮5%，这估计也只有是央企才能享受到的低成本了。公司近五年的现金流情况详见下表：
2018年公司现金流肖像是+、-、+，由于房企经营现金流与工贸企业有点不一样，经营性现金流既体现了经营情况，也体现了投资情况，因为房企买地的现金流支出是记入经营性现金流的。投资性净现金流五年来维持负值，说明公司一直在增加投资（通过联营或兼并项目支出的现金记入投资性现金流），壮大经营规模。这个其实也与前面分析的总资产及销售收入不断扩张是可以呼应的。对于房企来说，我认为筹资性现金流更加重要，前面已经说过房企玩的就是高杠杆，经营回款以及融资借入款可以说是现金流循保利股市最新动态环体系的核心。2015年2016年公司筹资金现金流就出现了负值，核心原因就是因为国家收紧了房企的融资渠道，比如要求银行减少房地产行业贷款，同时在去杠杆的背景下，大幅限制影子银行支持房地产开发。近两年公司的现金流情况已经明显好转，2018年净现金流达449亿元。
考察近年的现金分红是一个可以排雷的财务指标。只有真正的好企业才会真金白银的派发股息，同时良好的现金流也是派息的底气所在，刚才分析了保利净利润及现金流均有不错的增长，今年每股派息也增加了25%。根据同花顺数据，保利上市以来累计分红了亿元，累计融资256亿元（含IPO首发），总体来说为股东净创造16亿元现金红利，红利水平不算高，观察到公司近三年不断小幅提高净利润分配比例，目前在31%左右，现金分红较稳定。
三、估值分析
公司目前总市值1445亿元，股东总人数万，人均市值93万元，不算十分分散，也不算十分集中。估值是主观性比较强的分析，所以我比较喜欢从多个维度进行估值，交叉印证投资标的是否为低估。比如说瘦子的话，应该从各个方面来看都是瘦子，反之亦然。
1、货值估算VS市值法
目前公司待开发的建筑面积为9154万平方米，2018年新开工4400万平方米，以此速度估算，待开发的建筑面积在未来2年可完成开发，一个项目以3年估算，估计5年内可获取该部分利润。假若公司现在开始不新增拿地，以2018年百城房价作为单价，待开发面积货值=9154万*1.47万=1.35万亿，以10%净利润来算，利润为1350亿元，公司目前总市值1445亿元。假设我用1445亿元买下保利地产，5年后就可以赚到1350亿元，到时假设以净资产清算，也有1242亿元，合计可得到2592亿元，投资回报约80%，年化收益约13%，也算是比较不错的收益水平了。
2、历史相对估值法（PE、PB、PS及股息率水平）
PE:
PB:
PS:
股息率：
可以看到PE、PB及PS均已经跌破2018年7-8月的低点，距离十年内最低点的2014年6-7月的估值水平也仅一步之遥。股息率水平更是处于十年来最高的位置，可以说目前的股价基本可以说处于十年来估值的底部水平，下跌空间已不大。
4、绝对指标估值法
这个是我最为看重的估值方法，主要是与我的投资预期收益作对比，我投资股票的预期收益是年化15%。上文已经讲到，我关注到保利地产主要是因为它是十年R15成员，且基本跌至我的出击范围了。保利地产十年扣非ROE平均/PB=%=14.5%，与我的投资预期收益水平已经十分接近。所以我初步的投资计划是在12元、11元及10元分三档买入并持有。
股票讲求的是预期，主观性很强，但建立在调查基础之上的观点，可能更加接近事实的真相。明天的股价到底会怎么走，永远都要等到后天才知道。所以我们根本无法提前知道股价的运行轨迹，只能通过保守的心态，力求做到投资不亏钱，从而做到在股票投资上稳定获利（长期来说）。（作者：浴火重生）
保利发展新闻最新消息 上海保利房地产开发有限公司
保利地产():全年业绩超出预期，销售稳定，年末投资大幅增加
(注：本文转载自东吴证券研究报告，分析师：董祺2020-01-08)
事件：
保利地产发布2019年业绩报告。2019年，公司实现营业收入1亿元，同比增长%；实现净利润1亿元，同比增长%；基本每股收益2.23元。
评论：
结转速度加快，业绩大大超出预期。保利地产发布业绩报告，实现2019年收入1亿元，同比增长%；营业利润和总利润分别增长%和%，归属于母亲的净利润增长40.55%。单季度，公司第四季度实现单季度收入1237亿元，同比增长24.21%；归属于母亲的净利润137亿元，同比增长47.57%；公司业绩超出预期，主要是项目结算加速，结转规模大。
全年销售额稳步增长，12月投资大幅增加。
2019年12月，公司实现销售面积304.28万平方米，同比增长2.47%；销售额421.33亿元，同比增长15.35%。公司全年实现销售总面积3123.12万平方米，同比增长12.91%；累计销售金额4618.48亿元，同比增长14.09%；平均售价14788元/平方米，同比上涨1.05%。12月，征地大幅增加。公司在几个一二线城市拓展28个新项目，征地总额382亿元，同比增长844%，为当月销售额的91%；征地面积695万平方米，同比增长498%；征地均价5500元/平方米，为当前平均销售价格的39.7%，比11月上涨18.8个百分点；公司2019年累计征地金额1528亿元，同比下降20%；征地面积2653万平方米，同比下降15%，累计征地金额占销售金额的33%，比18世纪末下降14个百分点。公司全年征地均价为5759元/平方米，同比下降6%，为同期平均销售价格的38.9%。未来毛利率有保障。从区域分布来看，一、二、三线征地成本分别为19.1%、53.4%和27.5%，征地面积分别为3.2%、32.7%和35.9%。公司继续深化一线、二线、热点三线城市，未来销量待定。
投资建议：保利地产近几年投资积极，土地储备充裕，为公司未来的销售扩张奠定了坚实的基础。公司战略布局核心城市，坚持城市深度培育和城市扩张并重，产品定位精准；管理团队经验丰富，精力充沛，品牌意识强，公司激励措施到位。同时，凭借央企的强大背景，公司可以帮助公司获得品牌溢价和较低的融资成本，进一步提升竞争力。预计2019-2021年EPS分别为2.23元、2.77元、3.33元，对应PE为6.97倍、5.60倍、4.66倍，维持买入评级。
风险预警：行业销售波动；政策调整导致操作风险；融资环境的变化；企业运营风险；汇率波动风险；棚改货币化没有达到预期。
注：本文转载自东吴证券研究报告，分析师：董祺2020-01-08
600048 保利地产600048行情
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三亚海棠湾楼盘 三亚万科湖畔公园
公园湖南望三亚金鸡岭山景，临湖，依山傍水；该项目依托城市CBD的大环境，与城市公园紧密围绕，整合城市、自然、人文等多种资源，为城市公园的生活增添光彩。这在三亚是一个非常好的项目，项目的景观也是一步一步改变的，形成了山地景观-内院-入口绿化景观的序列，层层递进。整体式平面设计，南北通透，带阳台布局，客厅宽浅深。魏明、明厅和超大观景阳台进一步提升产品品质和观景视野。2021年这个项目有哪些最新细节？我们来看看！三亚公园湖滨项目的区位优势该项目位于三亚市天涯区崔西路(东海岸湿地公园附近)，毗邻88号公园项目西邻三亚市主干道凤凰路，北邻荔枝沟路；项目距三亚市有轨电车站、高铁站约2公里，距G98环形交叉口5公里，距三亚凤凰国际机场10公里。区域交通便利，岛内岛外均可到达。三亚公园湖滨项目背景该项目由三亚郭林房地产开发有限公司于2012年4月5日设立，经营范围包括房地产开发。公园湖滨是公司打造的城市公园，集城市、自然、人文等多种资源于一体。三亚公园湖滨项目配套区域内有阳光金融广场、中铁房地产广场等甲级写字楼；以项目为轴两公里内，覆盖大学、医院、银行、红树林度假世界等各类生活设施。公园的湖滨努力创造优雅的建筑，象征纯洁和浪漫，与周围的自然景观和人文环境和谐共处，就像一个矗立的港湾，诉说着三亚的故事。团购注册热线绿色通道：400-819-0507到0438【马上打电话抢占最后几个优惠名额】《公园》点击此处进入【公园湖滨】详细页面动态：园区湖滨主推单元建筑面积为-，均价约人民币/，全价折98%，按揭折99%。注：以上信息仅供参考，具体信息仍需参考项目现场实际销售情况。相关阅读清远恒大世纪生态城业主论坛 清远恒大生态城别墅二手价格 清远【融创春风桃源 清远融创春风桃源房型图 融创春风桃源清远市最新楼盘动态清远恒大世纪生态城业主论坛 清远恒大生态城别墅二手价格 保利地产怎么样 保利地产是央企吗...
保利地产怎么样 保利地产是央企吗
半年报显示，保利地产海外负债14.8亿美元，1.84亿澳元。保利在半年报中描述，如果人民币升值1%，利润将相应增加9308万元。下半年以来，人民币汇率从1，333，607元升值至人民币，升值幅度达到5.7%，即保利净利润相应增加6亿元 万科负债总额1亿元，其中海外负债占25%。即使万科做了汇率对冲(部分)，美元债规模也比保利大很多。万科半年报显示，上半年汇兑损失2.6亿元(上半年贬值1%)。按照目前的升值速度，净利润将相应增加近15亿 美国大选已定，即使美国打压中国，也不会因为换总统而有很大改变！但是我想没有人会怀疑中美之前签署的协议的履行。这意味着中国将继续增加对美国商品的进口，以确保协议的顺利缔结。 也可能有人说升值抑制外贸出口。但在欧美疫情时代，短期内，即使中国商品价格上涨，也没人能替代。10月份，海关出口同比增长7.5%，人民币出口大幅上升，没有任何下降趋势。如果持续一段时间，欧美的长期进口订单会继续增加，出口不会因为本币升值而遭受太大损失。再加上本币互换规模更大，人民币国际化不断推进，汇率将不再是进出口企业的祸根！ 如果年底人民币汇率升值到人民币，下半年升值幅度将超过10%，对美元债务规模较大的中国恒大、融创中国、碧桂园等都将产生很大的正面影响。所以，这也是每次人民币升值，国有股率先a股反弹的重要原因！...
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[项目鸟瞰图]恒大世纪生态城项目——介绍恒大世纪生态城占地约3800亩，由中国房地产行业领先品牌、世界500强企业恒大集团打造。周围环绕着旅游景点，位于山上，依山而建，毗邻别墅，与窗户隔开，享受着城市的美丽。项目有清远恒达酒店、会议中心、娱乐中心、餐饮中心、健康中心、商业中心、农贸市场、社区医疗中心、环湖滨山顶公园。经过十年的巨大成就，它充满了繁荣。该项目位于广清连高速龙井出口。多维度的交通缩小了你与家的距离，打造了一个38-120左右的山景宽阔的房子，让你随时随地都能享受到原生态的度假体验。【恒大世纪生态城十大必购理由】理由一：财富500强企业恒大集团原因二：交通便利，与广清高速无缝衔接理由三：百年古城，约390万m 2源生态人文社区理由四：香醇搭配，26万m 2左右成熟搭配理由五：资源丰富，坐拥山水理由六：素质教育，金色幼儿园护航理由7:古典园林，欣赏自然风光原因8:优质医院和社区医院理由9:一级物业，享受你想要的理由10:独创性，生态宜居性[项目区域价值分析][六个支持项目清单][项目匹配]恒大酒店：300间豪华客房和2600总统套房美食中心：广东国宴，长江南北美食街，国际万人宴会厅体育中心：36个国际标准运动场，室内恒温游泳池和1000平方米的健身中心娱乐中心：7000动感演艺厅、总统套房、豪华KTV包间、3600欢乐中心商务中心：华润万家超市、美宜佳、凤庆商业街、社区诊所、兴隆农贸超市健康中心：水疗、浴池、足浴、桑拿、泰式按摩等休闲项目会议中心：16个国家同传系统，全球同步视频会议，300寸大投影屏皇家园林：90万欧洲古典园林，5个概念，8个主题广场，三重立体景观景观设施：山顶公园、快乐农场、松鼠天堂、中央湖和大力神瀑布教育支持：恒大足球学校(已开学)、2000金幼儿园(已开学)交通设施：广州市娄坝站和社区班车站【待售房屋升值】团购咨询热线：400-0666-...
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销售利润率和毛利率 纯利润和毛利润的区别
中国经济网北京4月20日电昨晚，保利地产发布的业绩报告显示，2020年公司实现营业收入1亿元，同比增长3.04%；上市公司股东应占净利润亿元，同比增长3.54%；经营活动产生的现金流量净额为亿元，同比下降%。 2020年保利地产加权平均净资产收益率为%，比上年同期下降3.91个百分点；扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为%，比去年同期低3.76个百分点。 保利地产的利润分配方案如下：公司计划以记录日的总股本为基础，向全体股东每10股派发现金股利7.30元(含税)。截至2021年3月31日，公司股本总额为亿股，拟分配现金股利合计亿元(含税)，占2020年合并报表归属于母公司股东净利润的30.18%。 保利地产指出，报告期内，公司毛利率为32.59%，同比下降2.38个百分点，主要是由于2017-2018年收购的高地价项目成为主要结转，相应降低了利润率水平。 截至报告期末，保利地产资产负债率为78.69%，不含预收账款68.74%，净负债率为56.55%，现金-短期负债比率为1.82。 2020年保利地产累计实现销售回报4706亿元，回报率93.6%。报告期内，直接债务融资增加83.1亿元，平均成本3.60%，长期发展资金低成本储备。截至报告期末，公司计息负债综合成本仅为4.77%左右，同比下降0.18个百分点。 保利地产指出，报告期内，公司发生销售费用68.77亿元，同比增长2.93%，主要是由于销售规模的增加；管理成本43.15亿元，同比增长1.94%，主要是公司管理规模扩大，管理支出增加；财务费用31.6亿元，同比增长22.39%，主要原因是费用利息支出增加；研发支出12.6亿元，同比增长2140.49%，主要是研发支出的归集方式发生变化。 2020年保利地产利息支出58.7亿元，去年同期为46.05亿元。 截至2020年底，公司利...
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清远市最新楼盘动态
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