曾经在国内比较激进，以欧宗宏为首的公司进入半个世纪，发展逐渐放缓。但净负债率连续三年大幅下降，荣信中国似乎已经度过了最危险的阶段。人到中年，一切都慢了，留给欧宗宏的只有一个大问题：谁来接班？
作者：方思佳
莆田房地产开发商、荣信中国创始人欧宗宏，一生做了两件亏心事。
他曾经一挥手就买了两个“地王”。一个2007年在福建买的，一个2016年在上海买的。两笔交易完成后不久，就出台了楼市限购或限价政策。结果福建的土地赔钱撤退，而上海的土地开发进度却被拖延。
但是，欧宗宏信邪神，从未停止大规模买地。所以业界称他为“土地收割机”。
当时的欧宗宏还年轻，秉承闽南人“拼赢”的魄力，直面市场。
但是今天，50岁的欧宗宏已经不像当年那么激进了。
最近，他给中国的信有两件大事：
第一，荣信中国的合同销售额增速是上市以来最低的。2021年1月4日，荣信中国披露未经审计的运营数据显示，2020年合同销售总额约为1亿元人民币，通过踩线实现了%的销售目标；销售额同比增长放缓至9.81%。
荣信中国近五年合同销售额增速大幅放缓。
其次，12月底，业内传出消息，荣信中国将出售上海虹桥世界总部大楼，未来将迁至荣信新坤中心。
荣信相关工作人员解释说：“接下来搬迁的荣信昆明中心是地铁的上盖，交通位置更好，出行更方便，员工满意度更高。”但业内普遍认为这个理由略显牵强。毕竟上海虹桥世界总部大楼早已是成熟的商业综合体。
两件事放在一起让人感叹：荣欣中国——还是欧宗宏自己的——不再犀利，仿佛进入中年人养生的时刻。
欧老三和他的两个兄弟
欧宗宏，福建莆田人。他的前半生，离不开“莆田”和“家”这两个关键词。
莆田是一个在商界驰骋的商人，在医疗和制鞋行业享有盛誉。但是，欧宗宏一定不喜欢“莆田系”这个称呼，因为“莆田系”对于房地产行业来说并不是一个好词。毕竟莆田系的模式号称“营销好，质量轻”，一旦房地产质量出现问题，那就是坏事。
欧宗宏有两个兄弟，老大是欧几里得集团创始人欧宗金，老二是郑融集团创始人欧宗荣，欧宗宏排名第三。当地人都叫他“欧老三”。他们都出生在莆田市东桥镇唐婷村。
欧洲家庭的上一代以务农为生。此外，唐婷村地理位置偏远，经济发展不顺利。欧几里得三兄弟的成长环境相当艰难。
欧宗宏的哥哥欧宗荣曾回忆说：“我出生在莆田最贫困的镇、村、家。我买不起书包，吃不饱红薯，住在没有房子的寺庙里。”
欧氏家族的家族谱系在网上流传。图片来自网络。
上世纪八九十年代，跟随改革开放的浪潮，欧几里德的两个大哥外出谋生，游历福建、江西等地。刚开始的时候是在工地上班，后来开始承接项目。当时全国各地对基础设施需求旺盛，欧几里得兄弟从“桥路生意”切入，从而获得第一桶金。
欧宗宏距离二哥7年，距离大哥12年。没过多久，第三个成年人欧宗宏就凭借哥哥铺的路，涌入创业大潮。
《南方周末》举报说欧宗红的风格明显比二哥欧宗荣开朗健谈的性格低调。唯一披露的是他19岁开始创业。
据天空调查，1995年，24岁的欧宗红率先正式创办莆田交通工程有限公司.
2000年，欧宗宏正式进入房地产行业，创办莆田市交通房地产开发有限公司，投资建设了莆田市第一高楼“观桥御景”。当时周边房子的价格是每平米100多块，但是楼盘却是均价1000多块。
2003年，欧宗宏在莆田房地产市场赚了莆田地皮最新动态一大笔钱后，选择搬到另一个市场，于是他来到省会福州，成立了荣信中国的前身福建荣信房地产开发有限公司。
但荣信的前工作人员告诉《南方周末》的记者，荣信成立的前几年“基本上什么都没做”，主要是在福州开发热门项目。《观桥御景》主要是老板欧宗金操作的。
直到2007年，全国房价上涨，开发商积极抢占土地市场。这时候，欧宗宏开始“硬气”了。在2007年9月的一次土地拍卖中，他以15.5亿元的总价和每平方米9953元的底价赢得了福州“王迪”项目的单价。
引人注目的是，2007年9月，在获得“地王”称号的第二年，国家出台楼市调控政策，提高了第二套房的首付比例和房贷利率。这使得福州楼市成交量“减半”。欧宗宏不得不通过损失7000万元土地保证金来追回损失。
欧几里得三兄弟，欧宗晋，欧宗荣，欧宗弘。
随着“撤退事件”的平息，欧宗宏很少出现在公众面前，但他的荣欣却开始在一二线城市流连忘返。
2007年至2016年，这10年间，欧宗宏带着荣信进军福建漳州、厦门市场，偶尔“探路”到长三角地区的上海、杭州；荣鑫已经悄悄培养了一批在战场上与荣鑫并肩作战的高管，包括今天的执行董事于。
2013年，荣鑫成立10年，荣鑫进入全国房地产行列。
三年内冲击1000亿背后的风险
2016年是中国金融信托的亮点年。45岁的欧宗红开始了他的中年冒险：欧老三不愿意走在老大老二的后面，在欧若尔的郑融集团之前上市。
p>2016年1月13日，融信中国在港交所正式挂牌上市。同年2月，融信中国将总部从福建迁至上海，进驻了上海市闵行区虹桥万科中心。
2016年3月，时任融信中国执董兼副总裁林峻岭在融信中国首次业绩会上表示：“上市之后，已经领略了资本市场的魅力。”
当时，一向低调的欧宗洪亦首次正式出现在媒体面前，出席业绩会。欧宗洪在会上更多关注拿地问题，他说：“今年融信中国拿的地会多一些。”
在欧宗洪的带领下，融信中国在2016年开启“土地收割”模式。全年共在全国收割了21块土地，增加土储超500万平方米。由于其高价拿地的动作，欧宗洪也被业界冠以“地王收割机”的称号。
2016年8月，他以110亿元总价、楼面价每平方米10万元的价格，拿下上海静安中兴地块，这个价格亦是当年全国最贵的“地王”。同年12月，融信中国将此项目49%权益转让给万科，协议共同开发项目。
在莆田人看来，那几年的欧宗洪正是春风得意之时。但是在业内人士眼中，欧宗洪早已是负累甚重。融信中国在2015年时递交的招股书上显示，2015年3月，融信中国净负债率曾高达%。
即使上市之后，债务情况得以减缓。但融信中国的“地王后遗症”却逐步显现。
正如9年前“福州地王”一般，同样的剧情又上演了一次：2016年底，遭逢上海楼市“限价”政策，融信以天价拿下的“上海地王”又一度被套牢。
债务强压之下，在2017年3月的业绩会上，欧宗洪松口了。他称将加大合作开发的力度以降低投资风险，并努力“降负债”。
实际上，早在2016年后，融信中国便减少了拿地数量，并通过与万科、保利、融创等头部房企合作开发项目的方式减少开发风险。
58安居客房产研究院首席分析师张波曾评论，企业追求快速规模化导致拿地成本高企，会导致企业财务状况困境的发生，如果不改变追求规模化为主的方向，企业的财务很难在短期内得到改善。
2017年全年，融信的合约销售金额突破500亿元，但净负债率从2016年同期的%飙升至159%。同时，融信中国还面临着毛利率下滑的问题。
欧宗洪有些急了。在2018年3月召开的业绩会上，欧宗洪甚至两次打断CFO发言，亲自解释融信中国毛利率、净利润不高的问题。他说，主要是当时有个收购项目带来了很大影响，那个项目原来的报表指标都很难看，并表后拉低了融信中国的毛利率。
到2018年结束后，三年疾行总算换回了不错的业绩。在2016年、2017年、2018年三年间，融信中国的合约销售金额依次约为亿元、亿元、亿元，仅用3年就冲击至千亿规模。
▲融信中国的合约销售额仅用3年就达到千亿规模。
不过，在宣告销售额破千亿的业绩会上，欧宗洪已经意识到接下来的动作要放慢了：“今年的重点是把杠杆降低下来。”毕竟风光无限背后，高价拿地、高负债的风险始终随行在欧宗洪左右。
此后，欧宗洪亦进行高频次的发债，用于流转现有债务再融资。张波认为，通过“借新还旧”可以暂时缓解偿债压力，将短期债务变换为中长期，但从本质来看，依然会增大企业的融资成本，只是延后了债务时间，并非消除债务本身。
无论如何，到2019年，降低杠杆的努力初见成效。从2017年到2019年，融信中国的净负债率连续3年大幅下降，2019年的这一数字为%，如此低的水平，在50家典型上市房企之中排第21位。
▲融信中国的净负债率在2017年达到峰值。
截至2020年6月，融信中国的负债总额合计达1794.49亿元，资产负债率为81.29%。
欧宗洪的接班人是谁？
在“降负债”的漫长旅途中，2021年，欧宗洪已迈入50岁关口。在众多地产二代接班的大潮下，谁会是欧宗洪的接班人？
据公开资料显示，欧宗洪有两个儿子，欧国飞和欧国鹏。
2019年，欧国飞被推上台前，宣告掌管融信中国的第二事业部，包含上海、江苏、山东地区业务。值得注意的是，融信中国最近出售融信中国总部的事宜，便由融信中国第二事业部主要负责。欧国飞本人行为较为低调，极少在媒体前露面。
相比之下，欧宗洪的另一子欧国鹏则较为高调。在新浪微博认证为“融信集团董事”的“OGP欧国鹏”账号，曾有高调晒出豪车的图片。2016年，亦有青岛农业大学校友在微博热议欧国鹏驾豪车出入校内。
在2018年，欧国鹏则将微博删除，只留下一条“感谢团队，一起进步”的工作动态。
值得注意的是，欧宗洪的董事会成员之中，大多为40岁上下的70后、80后人士，最年轻的执行董事余丽娟甚至不满40岁。这个年轻的“军团”或将成为90后二代接班的坚实后盾。
曾经激进的融信中国，随着欧宗洪步入半百之年，发展亦逐渐减速。随着欧宗洪之子欧国飞操手融信总部搬迁一事的推进，或许不久后，欧宗洪会将新掌门人推向前排。
2019年莆田六大城建动态 莆田城建最发达的竟是这里。
二是莆田大学城搬迁，城北再次成为焦点
城市发展是一个从中心向外围扩展的过程，因此新区的发展一直备受关注。2019年，莆田大学城新区正式从零开始。首先是湄洲湾职业技术学院和莆田学院相继搬迁，其次是林峰小学盘龙校区的建设。莆田大学城的崛起也使得“大城市北盘”成为焦点。
莆田学院实景
林龙小学乾隆校区启动现场
从福建其他城市的大学城可以看出，如福州大学城、厦门集美大学城，为当地各区市带来新的经济增长点，成为城市优质人才基地的重要名片。有业内人士表示，随着莆田大学城的逐渐成熟，将给西天圩镇和城北板块带来翻天覆地的变化。随着该地区人口的逐渐增加，相关的城市建设配套设施也将升级。
根据公布的规划用地，未来将有新的学校、大型商场和新的医院。随着人口的流入，建设这些生活设施势在必行。当然，莆田大学城的落地也会给当地的住宅和商业带来动力，随着住宅投资潜力的上升，大量的住宅企业涌入开发建设，大学生的消费潜力也会推动该区的商业发展。此前网上有报道称，莆田大学城有望带来20万庞大的人群和30亿的消费潜力，显示出各方对大学城的无限期待。
三、复兴路、程刚大道——号都天立交桥通车
作为最大的立体配套枢纽，莲溪-大店互通工程的进展备受关注。都天互通项目总投资约6亿元，有14个匝道连接程刚大道、浦兴路和濂溪线主线。是连接市区与火车站地区、梅州岛的立体综合交通枢纽，提高火车站地区的出行效率，开启区域经济发展的“第二脉总督”。
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