马尔科佳
“它涨得太快了。今年上半年有些项目比去年年底增加了1000元(每平米)，据说新开的项目更贵。”投资买家李辉(化名)告知《第一财经日报》。最近，李惠正计划在烟台莱山购买一处房产。他说：“毕竟海景房在中国是稀缺资源。与青岛、大连、海南等省市相比，烟台的房地产还是更便宜，升值潜力更大。”
在限购的力量下，一线城市的房地产市场已经“冻结降温”，而二三线城市依然活跃，尤其是烟台、威海的海景房，随着气温上升，已经进入销售旺季。随着万科、越秀、龙湖地产、保利、世茂地产等一线地产大鳄近两年的入驻和“抢地”，烟台房地产市场的价格被带到了一个新的高度，2011年烟台楼市形势更加紧张。
但在这一波投资“旅游地产”的浪潮中，也有隐忧。开发销售不规范，购买投资不合理，环境和旅游资源匮乏，都给海景房的未来前景打上了问号。
一线房地产开发商聚海景房
烟台靠近黄海海岸，曾经以著名的旅游景点蓬莱和莱阳梨而闻名。随着二三线城市的发展热潮，这个传统工业城市在房地产方面下了很大功夫。
烟台市住房和城乡建设局局长邹长清今年年初告诉当地媒体，“十一五”期间，市、区两级城市建设投资超过600亿元。烟台房地产开发累计投资为亿元，是十五期间的3.8倍。
与其他二三线城市类似，近几年来，土地财政在地方政府收入中占据了相当大的比重。房地产和建筑成为烟台的两大支柱产业。
随着国内部分大中城市房价飙升，来到烟台的一线开发商看到了商机。短短两三年，烟台房地产市场不再平静，万科、金地、龙湖、越秀、田放、保利等开发商纷纷涌向“旅游地产”。
对于烟台本地开发商来说，万科和龙湖的影响最大。2009年12月，万科经过与烟台市相关部门数次协商，以9.48亿元圈地芝罘岛，面积约1万平方米。此举引发了烟台一线房地产企业的征地热潮。2010年，龙湖两次斥资约49亿元在烟台收购土地，共收购土地6300多亩。其在圈地上的慷慨投入，让烟台人目瞪口呆。
与此同时，烟台的房价开始持续上涨。山东工商学院的董教授说，2001年烟台的平均房价是1500元/平方米，2011年是7500元/平方米。在烟台莱山高新区和芝罘区，记者看到该项目的许多买家来自远方。几个环境优越的海景项目价格已经超过每平方米人民币。
品牌地产开发商的价格驱动力也是惊人的。记者走访了几个项目，看到烟台万科芝罘岛的海云台项目刚刚开盘，销售价格每平米8000 ~元，是周边地区价格最高的楼盘；世茂开发的世茂湾一号，售价每平方米~人民币，接近烟台最贵的楼盘。龙湖养马岛项目和越秀星辉凤凰项目尚未开盘，但据业内预测，它们也将创下该地区房价新高。
海岸带“鬼城”现象
拥有一个海边的度假屋，成了一群先富起来的人的人生梦想。因此，海景房受到国外买家的青睐，越来越多的人来到山东购买东北、北京、上海、陕西、内蒙古、江苏、浙江、广东的海景房。从房产销售来看，烟台购买海景房的主要需求是投资需求，其次是旅游度假的第二居所。而现实并没有理想那么完美。
在万科云台旁边的西海岸项目中，记者看到了类似于内蒙古所谓“鬼城”康巴什的一幕。偌大的空置小区，住户很少。大部分房子都是空置的，从购买到现在都没有装修过。厚厚的灰尘落在房子的玻璃上，几扇窗户上标着待售的字样。小区四周是海岸和建筑工地，除了碎石，杂草丛生，商业设施和出租车很少。
据当地居民介绍，五年前，西海岸是烟台最热门的房地产项目之一，当时的开盘价约为每平方米5000元。由于看好当地的投资价值，许多居民排队购买，甚至雇佣农民工通宵排队。交付后，由于基础设施和周边设施不尽如人意，大多数人放弃了住宅，等待房地产升值。现在在万科云台项目的影响下，这个项目的二手房也升值到了每平米人民币左右。
对于当地居民来说，海景房唯一的价值就是投资，并不是最好的居住选择。一个出租车司机说烟台温差大，五月到十月天气比较暖和。11月至次年4月，天气寒冷，海面多风，海浪潮湿，不适合居住。
同样尴尬的是租售价格的不平衡。在烟台，一套普通两居室的出租价只有500~1000元/月。所以很多人投资房地产后懒得装修，只能让房子闲置。
同样的问题在烟台龙口和山东乳山更严重。龙口的发展比烟台市区更落后，但是龙口海景房的销售传单在全国很多地方的超市和街道上都有，价格很低，很有吸引力，从4000元到6000元/平米不等。
但是龙口的个别楼盘还没有达到五证开业的条件，已经是遍地开花了。有的楼盘甚至以卖房为名收取差旅费，甚至哄骗客户支付部分定金。
“一个地区要发展，必须由经济带动。有大量的人涌入。要在这个地方定居工作，只靠养老和休假，永远缺乏人气，最终会被抛弃。”北京华远房地产有限公司董事长任志强表示，在当前农村城镇化的背景下，“鬼城”或者类似的“鬼城”出现的非常正常，是建设先进的表现。以后会随着配套设施的进一步完善而解决。
作者：马可佳
（责任编辑:崔志芳）
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