在限购的力量下，一线城市的房地产市场被冻结降温，而二三线城市依然活跃，尤其是烟台、威海的海景房，随着气温的升高进入销售旺季。随着万科、越秀、龙湖地产、保利、世茂地产等一线房地产大鳄近两年入驻并强占土地，烟台房地产市场的价格被带到了一个新的高度，2011年烟台楼市的战况更加激烈。
不要慌！主力还在潜水？卡住的股票有可能得救！三月份股市有可能发生剧烈变化？拔河的背后，隐藏着资金的趋势！但是，在这一波旅游地产投资中，也存在隐忧。开发销售不规范，购买投资不合理，环境和旅游资源匮乏，都给海景房的未来前景打上了问号。
一线房地产开发商聚海景房
烟台靠近黄海海岸，曾经以著名的旅游景点蓬莱和莱阳梨而闻名。随着二三线城市的发展热潮，这个传统工业城市在房地产方面下了很大功夫。
烟台市住房和城乡建设局局长邹长清今年年初对当地媒体表示，“十一五”期间，市、区两级城市建设投资超过600亿元。烟台房地产开发累计投资亿元，是十五期间的3.8倍。
与其他二三线城市类似，近几年来，土地财政在地方政府收入中占据了相当大的比重。房地产和建筑成为烟台的两大支柱产业。
随着国内部分大中城市房价飙升，来到烟台的一线开发商看到了商机。短短两三年，烟台房地产市场不再平静，万科、金地、龙湖、越秀、田放、保利等开发商纷纷涌向旅游地产。
对于烟台本地开发商来说，万科和龙湖的影响最大。2009年12月，万科经过与烟台市相关部门数次协商，以9.48亿元圈地芝罘岛，面积约1万平方米。此举引发了烟台一线房地产企业的征地热潮。2010年，龙湖两次斥资约49亿元在烟台收购土地，共收购土地6300多亩。其在圈地上的慷慨投入，让烟台人目瞪口呆。
与此同时，烟台的房价开始持续上涨。山东工商学院的董教授说，2001年烟台的平均房价是1500元/平方米，2011年是7500元/平方米。在烟台莱山高新区和芝罘区，记者看到该项目的许多买家来自远方。几个环境优越的海景项目价格已经超过每平方米人民币。
品牌地产开发商的价格驱动力也是惊人的。记者走访了几个项目，看到烟台万科芝罘岛的海云台项目刚刚开盘，销售价格每平米8000 ~元，是周边地区价格最高的楼盘；世茂开发的世茂；湾一号，售价每平米~元，接近烟台最贵的楼盘。龙湖养马岛项目和越秀星辉凤凰项目尚未开盘，但据业内预测，它们也将创下该地区房价新高。
沿海地区的鬼城现象
拥有一个海边的度假屋，成了一群先富起来的人的人生梦想。因此，海景房受到国外买家的青睐，越来越多的人来到山东购买东北、北京、上海、陕西、内蒙古、江苏、浙江、广东的海景房。从房产销售来看，烟台购买海景房的主要需求是投资需求，其次是旅游度假的第二居所。而现实并没有理想那么完美。
在万科云台旁边的西海岸项目中，记者看到了类似于内蒙古所谓的康巴什鬼城的一幕。偌大的空置小区，住户很少。大部分房子都是空置的，从购买到现在都没有装修过。厚厚的灰尘落在房子的玻璃上，几扇窗户上标着待售的字样。被海岸包围
据当地居民介绍，五年前，西海岸是烟台最热门的房地产项目之一，当时的开盘价约为每平方米5000元。由于看好当地的投资价值，许多居民排队购买，甚至雇佣农民工通宵排队。交付后，由于基础设施和周边设施不尽如人意，大多数人放弃了住宅，等待房地产升值。现在在万科云台项目的影响下，这个项目的二手房也升值到了每平米人民币左右。
对于当地居民来说，海景房唯一的价值就是投资，并不是最好的居住选择。一个出租车司机说烟台温差大，五月到十月天气比较暖和。11月至次年4月，天气寒冷，海面多风，海浪潮湿，不适合居住。
同样尴尬的是租售价格的不平衡。在烟台，一套普通两居室的出租价只有500~1000元/月。所以很多人投资房地产后懒得装修，只能让房子闲置。
同样的问题在烟台龙口和山东乳山更严重。龙口的发展比烟台市区更落后，但是龙口海景房的销售传单在全国很多地方的超市和街道上都有，价格很低，很有吸引力，从4000元到6000元/平米不等。
但是龙口的个别楼盘还没有达到五证开业的条件，已经是遍地开花了。有的楼盘甚至以卖房为名收取差旅费，甚至哄骗客户支付部分定金。
一个地区要发展，必须是经济带动，大量的人进来。如果他们在这个地方定居工作，总会缺乏人缘，最终被抛弃。北京华远房地产有限公司董事长任志强表示，在当前农村城镇化的情况下，出现鬼城或者类似的鬼城是很正常的，是建设先进的表现。以后会随着配套设施的进一步完善而解决。
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海岸线漫长的海岸线，不仅给山东发展蓝色经济提供了得天独厚的条件，也给这里的海景房产业带来了生机。相对于全国各地普遍带点疯狂的房价，山东的海景房无论从价格还是环境方面均具诱惑。但业内人士认为，当前投资者在购买海景房时往往带有一定冲动性，建议大家不要盲目跟风。
很多外地人本来是奔着看海来的，但往往在海景房销售现场参与到抢房子的人群中。山东一位从事海景房营销的业内人士说，虽说现在进入海景房销售淡季，但围绕海景房开发的热潮丝毫没有降温的感觉。
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