海南万宁违建最新动态

(编者按：2011年11月至2012年6月，张美文被任命为海南省儋州市委常委、儋州市政府副市长；2012年12月至2014年11月，调任海南省万宁市委副书记、市政府市长；2014年11月至2019年5月，任海南省万宁市委书记；2019年5月至2019年6月，任海南省委宣传部副部长。)

美亚小区被拆的4号楼废墟，都是来自《纸都》

“留着废墟，把积蓄留一辈子”

美亚荣天下(以下简称“美亚社区”)是万宁市兴隆华侨旅游经济区美亚航空国际导航中心项目的配套住宅项目，共规划12栋9层建筑。2017年6月前完成一期9栋，全部封顶，基本装修，共1026套房，总建筑面积平方米。

由于五证不全(第《国有土地使用权证》号、第《建设用地规划许可证》号、第《建设工程规划许可证》号、第《建设工程施工许可证》号、第《商品房预售许可证》号)，2019年2月1日，万宁市政府于同年2月14日宣布行政强制拆除。

但2019年2月1日，万宁市政府拆除了美亚小区4号楼的162套房、一套四合院及部分配套设施，总面积为平方米。

4号楼业主，河北保定赵方(化名)，今年53岁。她无法忍受失去房子的打击和对未来的焦虑。她有一个星期吃不下饭，体重从98斤降到了89斤。

赵方答应带妈妈去海南度假疗养。房子拆了以后，这个愿望就变得很难了。她说：“去年我妈一直问我房子准备好了没有。本来去年打算把家具都买了，今年带她过来享受。事情发生后，我不敢告诉她。我来之前，她说她活不下去了，就让我们活吧。我很愧疚，不知道什么时候能解决。老人一天天变老，我怕留下永久的遗憾。”

美亚小区4号楼业主时不时来废墟鉴定，寻找旧居。图为一个主人在废墟上演奏音乐。

2019年3月，赵方回保定，7月初响应业主呼吁，来到美亚小区。11月底，她干脆辞去了退休后的临时工作，回到了废墟。

每次她一个人来，都是丈夫和女儿的理解和支持支撑着她。女儿给她安排行程，没退休的老公留在保定照顾妈妈。问她家里人什么让她印象深刻，是她老公的“我想你”。赵方说她玩得很开心，但她意识到丈夫的孤独。他们互相担心。“他一个人在家，我怕他吃不好。”

小区其他业主也照顾4号楼的业主。赵方和4号楼的另一个主人与社区里的邻居合住一所房子。

无家可归的主人在临时的“食堂”里一起吃简单的饭菜。

与赵方同住的是原4号楼313室的田芬(化名)。他今年57岁，也是保定人。在过去的一年里，他已经旅行了五六次。他每次来都住在不同的邻居家。"谁家没人住，邻居都很友好，特别理解我们4号楼."在拆迁过程中，田芬的房子配备了从家具和家用电器到餐具的一切。这次，她带了一个小汽车冰箱来储存胰岛素和其他药物。她的家人不相信她的身体不愿意来这里，但她坚持要来。“废墟也是我们的汗水和努力，我一生的积蓄都埋在那里。当废墟被清理干净，什么都没有了。保留废墟是为了尽快找到一个公平的解决方案。”田芬说。

社区一度恢复了全日供电

7号楼业主刘洪祥在小区拆迁后当选为亚美业主委员会临时筹备组组长。据他介绍，临时筹备小组除了与政府沟通协调外，还向1300多名业主筹集资金，支付水电等公共开支，并聘请律师通过j

刘洪祥介绍，“4号楼拆除后，整个小区断水断电，无法生存。业主集资购买石油发电。发电后有水，持续了37天。大约2019年4月2日，政府开始和海南万宁违建最新动态我们谈判，最终达成一致：一是社区拿起横幅；第二，工作组进驻社区；第三，公安机关维护法律和秩序。2019年4月20日，万宁一位副市长来到小区宣布正常供电。这个一直到10月22号，改成一天3小时供电。”

2019年12月23日和24日，记者在美亚小区看到，电梯的电路板被拆除，无法使用。2020年2月1日，刘洪祥告诉记者，春节前夕，业主再次向万宁市政府申请用电保障。当时在海南省两会期间，万宁副市长与各部门沟通，保证美亚小区全天有电有水，一直到正月十五，元宵过后恢复了三期原供电。

2019年12月18日，本报记者通过微信联系万宁宣传部工作人员，询问美亚小区处置的最新进展，或者问哪个部门，对方没有回复。截至12月23日，记者已联系到万宁市宣传部一位副部长。对方听说知道亚美导航中心和亚美社区的项目，只说相关方案是“机密信息已上报，不予置评”。

记者询问为何在公告当天拆除4号楼，目前亚美导航中心项目建设进展情况，与项目合作方是否有新的方案，以及政府专职供电和重新断电的原因。

记者在万宁市政府网站上搜索关于美亚社区的信息，想知道万宁市政府有没有最新的公告和通知，但是一无所获。但是，《关于限期办理退还认购房款并搬离违建楼盘的公告》，《万宁依法拆除平方米违法建筑》，《万宁市住房保障与房产管理局交易风险提示》，《万宁市人民政府办公室关于印发政府工作报告的通知》等。之前浏览过的，点击后显示“不存在”或“”。

点击万宁市政府网站截图中的链接后，相关信息已不存在。

政府收集并经业主公证

文件包含了万宁市人民政府《关于储备万让2014-14号等三个地块的批复》、《关于万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划的批复》、《关于印发万宁市重点项目万亩用地征地清表工作方案的通知》、《海南万宁美亚航空国际旅游度假区启动区修建性详细规划专家评审省会专家意见》等，以及万宁市政府网站上发布的《万宁市投资项目大会战推进情况》等文章提到的“先挂账、后补办”等资料信息。

美亚航空国际通航中心项目是万宁市政府在2013年招商引资的成果之一，经过长时间的前期沟通，2014年4月9日，万宁市人民政府与美亚航空旅游（海南）有限公司（下称“美亚航空海南公司”）签订《美亚航空国际通航中心项目投资意向书》约定，由美亚航空海南公司投资开发建设美亚航空国际通航中心项目，项目建设内容有通用航空综合服务区、水上飞机空管水域、生活配套服务区和航空主题文化特色旅游区。

工商资料显示，美亚航空海南公司是美亚航空控股有限公司（下称“美亚航空”）的子公司，成立于2013年9月18日。

2014年4月10日，万宁市人民政府与美亚航空海南公司签订《美亚航空国际通航中心项目补充协议》，由美亚航空海南公司预借给万宁市政府无息借款1.3亿元，专项用于开展美亚国际通航中心项目的土地征收补偿工作。《补充协议》显示，万宁政府充分理解美亚航空海南公司的投资诚意，将积极推进土地收储及出让工作，力争于2014年8月1日前完成一期起步区690亩（约46万平方米，包含万让2014-14、2014-15、2014-16地块）用地“招拍挂”出让工作。这个一期起步区万让2014-14、2014-15正是“美亚榕天下”小区的所在地。

代理律师：正寻求小区合法化

在4号楼被拆半个月后，美亚小区业主委员会聘请北京黎元君律师事务所、四川豪达律师事务所、重庆中钦（成都）律师事务所的4名律师为代理人。作为主要代理人，黎元君在2019年12月25日接受了澎湃新闻的采访。

美亚航空国际通航中心项目共涉及万让2014-14、2014-15、2014-16号3个地块，前两个地块为配套项目的二类居住用地等地块，后2014-16地块为美亚航空国际通航中心项目机场交通建设用地，3个地块一并批复，但只有一个地块最后挂牌出让。

2016年2月23日，海南省政府发文，加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓，下同)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批)，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

黎元君则认为，2016年7月9日，海南省人民政府办公厅作出《海南省人民政府办公厅关于落实省政府2016年22号文件有关问题的通知》第一条进一步明确“两个暂停”的有关内容，双暂停之前，市县已发布商品住宅用地使用权招拍挂出让公告，以及已依法批准改变土地用途、提高商品住宅用地容积率的，可以继续按照法定程序供应土地、办理改变土地用途及提高容积率、补缴土地出让金等手续。

黎元君表示，如果美亚小区楼盘“改正”合法化，万宁市政府继续为美亚小区楼盘建设供地应不受“双暂停”政策实施的制约性影响。“下一步我们主要维权任务就是尽可能与政府协商或者通过法律程序，促使美亚宁天下小区项目合法化。这个合法化简单说也就是补办手续，根据城乡规划法第64条规定，不影响规划的实施尚可改正的可以改正，不能‘一刀切’。前面讲了，美亚小区符合规划：城镇体系规划、城市总体规划和土地利用总体规划，不仅如此，它还符合控制性详细规划等等。住建部的相关文件指出，一要依法行政，二对历史遗留的违法建筑要妥善处理，美亚小区是历史遗留的建筑，是可以改正的违法建筑。从政府职责来说，在没有对规划进行重新修编的情况下，原有的规划是坚决要落实的。”

黎元君认为，如万让2014-14、2014-15号地块农转用已经实际批准，只因万宁市政府及有关职能部门未安排挂牌出让等，“改正补办手续”在具有其他行政许可等条件下是具备可操作性的。

除此之外，黎元君表示，通过对案件的研究——一个是行政机关的行政行为合法性的研究，一个是业主行为正当性的研究，发现政府行政行为存在很多问题，业主善意占有或者没有解决本案争议以前，他们在美亚小区居住、占有、使用具有一个正当性。

“我们采取了两个措施，一个是针对2019年2月1日由万宁市人民政府组织拆除的行政行为向海南市人民政府提出复议决定；一个针对2017年7月10日作出的拆除行为处罚决定，向海南市人民政府提出行政复议；同时针对万宁市几个部门的公告提出了行政复议。”他说。

——2017年6月15日，万宁市国土资源环境保护局作出《行政处罚决定书》，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款。

——2017年7月5日至24日，万宁市住房和城乡建设局又向美亚房地产开发公司送达《行政处罚告知书》、《行政处罚决定书》和《关于强制拆除违法建筑的公告》，限其自行拆除违法建筑，并依法履行强制执行催告程序。

黎元君指出，2017年3月左右，美亚小区的大部分业主已经购买房屋，依据有关法律法规、建设性法规和规章以及规范性文件规定，他们是本案的利害关系人，或者说是处罚的对象之一，万宁市国土局、万宁市住建局应该按照法律程序通知他们参加行政复议或者听证，但是没有。

黎元君认为，根据土地管理法规定，美亚小区确实没有获得五证，2017年6月对它进行“没收”的行政处罚没有问题。但一个月时间，万宁市住建局又对美亚小区做出“拆除”的行政处罚决定，这两个行政决定是相矛盾的，“没收了，就不能再拆除。根据行政处罚法24条规定，同一个违法行为不能进行两次罚款，行政法理论引出一事不再罚。万宁市国土局和住建局是不同职能部门，依据不同规范进行处罚，但是涉及同一个已经固定的违法行为的后果，这违反了一事不再罚的原则。”

《海南省查处违法建筑若干规定》第十条规定：“城镇违法建筑当事人逾期不拆除的，负有查处职责的机关应当在5个工作日，将逾期未拆除的情况报告……人民政府应当在10个工作日内责成有关行政执法机关实施强制拆除。”黎元君说，按此规定，万宁市政府最迟应于2017年8月14日作出批准决定实施行政强制拆除，而时至2019年2月才组织实施行政强拆拆除行政行为已经超过法定期限。

澎湃新闻了解到，在2019年4月20日万宁市政府恢复限时供电之前，美亚小区业主做了多番努力。

2019年2月19日，业主向海南省人民政府发起行政复议申请书

：一、请求复议机关依法确认被申请人组织实施对美亚房地产开发公司美亚小区房屋实施强制拆除的行政行为违法。二、确认被申请人组织实施对申请人居住生活用电采取停电措施的行政行为违法。三、请求责令被申请人立即恢复对申请人小区居住生活供电。

2019年2月25日，业主代表向万宁市政府发起行政复议申请书

，请求决定撤销被申请人发布的《关于万宁市住房保障房产管局、万宁市综合行政执法局、万宁市公安局限期办理退还认购房款并搬离违建楼盘的公告》。该公告主要内容为：“……美亚航空房地产（海南）投资开发有限公司已按万宁市人民要求于2019年2月23日发出公告，对所有认购对象进行退款赔偿，现责令买卖双方于2019年3月5日前办理完毕退款手续，认购对象必须在该日期前搬离该违建楼盘，拒不按公告要求办理退还购房款手续并搬离的，对政府组织拆除该违建楼盘后果自负。”

万宁市政府2019年3月5日作出（2019）万府复不受字2号《行政复议不予受理决定书》，以原告主体不适格、申请行政复议时间超过法定期限为由，作出不予受理原告的复议决定。

2019年3月8日，美亚小区业主不服万宁市人民政府作出的不予受理行政复议申请，向海南省第一中级人民法院提起行政诉讼，但被告知涉及美亚小区业主的问题均由海南省政府集中研究以化解矛盾方式进行处置。

“（2019年）4月份，海南省人民政府组织了听证，听证以后为了更好地化解矛盾纠纷，我们就终止了行政复议的申请，用更大空间进行行政协调。”黎元君说。

法律专家团：万宁市存在“先挂账，后补办”的事实行为

2019年6月2日，中国政法大学教授应松年、刘金友，中国人民大学教授杨立新、北京大学教授姜明安组成的专家团召开了论证会。

论证书显示，“万宁市政府以及有关行政机关未依法律程序对万让2014-14、2014-15号地块进行招拍挂、出让和许可重点项目建设’先挂账，后补办’等行政不作为、行政作为是形成美亚业主房屋违反建设程序而形成程序性违法建筑的主要因素；同时，万宁市有关行政机关作出行政处罚前后未通知美亚业主，也未公示美亚榕天下小区楼盘为违法建筑信息，也是导致美亚业主丧失利害关系人救济权利和形成房屋买卖法律关系的重要因素。”

论证书认为，在美亚小区业主购买房屋前后的时间段里，万宁市政府管辖范围内及其官网没有公告、公示过关于美亚小区楼盘为无“五证”的楼盘，以及被行政处罚过的信息。美亚业主购买房后，万宁市行政机关公布的“五证”不齐楼盘名单里也没有美亚房地产开发公司销售的美亚小区楼盘为“五证”不全信息等。美亚业主购房前通过调查了解到美亚小区楼盘符合万宁市土地利用总体规划、符合《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》，土地已经通过农转用批准，且作为重点项目的土地和建设手续可补办性事实情况等，才作出判断与美亚开发公司签订了认购协议并交纳了购买款。因此，美亚业主不知自己无占有房屋的权利且无重大过失……通过这一系列行为可判断美亚业主购买美亚小区楼盘属于善意占有房屋。

美亚业主在其主张权利进行行政复议和行政诉讼活动期间，以及人民法院未终审判决前或未解决本案争议前，业主善意占有并居住使用房屋具有正当性。万宁市政府应当保护他们居住使用的权利，并促使有关职能部门和公共服务单位完善水、电全天供应并开通电梯解决老年人上楼方便等问题。

论证书指出，2015年10月9日海南省人民政府网刊载海南日报《万宁打响项目建设攻坚战》一文中要求：实现“全市今年省重点项目开工率100%，投资计划完成率100%”等六个“确保”。在此次投资项目百日大会战工作中，万宁要求发改、财政、国土、住建、工信、商务等部门在办理项目建设审批手续时，采取“优先受理、限时办结、快审快办”、“先挂账、后补办”等办法，提高审批速度，压缩审批时间，加快前期工作。不仅如此，2015年万宁市政府在《万宁市投资项目百日大会战推进情况》、《万宁市172个重点项目累计完成投资23.7亿元》、《万宁今年计划投入逾161亿元建设123个重点项目》、《万宁市2016年服务社会投资百日大行动实施方案》公开信息中均明确采取“先挂账、后补办”等办法允许重点项目先开工建设，后补办手续的做法。

美亚房地产开发公司于2015年10月

万宁东和居违建房公告 万宁航拍违建

为了有效遏制违法建筑在城乡的蔓延，落实海南省生态环境六大专项整治工作要求，5月21日，万宁市拆除了万城镇武昌村武昌钛矿公司附近的7栋违法建筑和春园村海上防潮堤，总面积为平方米。

据了解，2015年，武昌钛矿公司、卓丽丽、尹在万宁市万城镇武昌村武昌钛矿擅自建房，总建筑面积平方米。2016年4月，万宁市监察大队核实，三栋建筑均未获批准，未取得相关规划建设申报手续。随后，万宁市监察大队将《行政处罚决定书》、《强行执行催告书》交付给武昌钛矿公司、卓丽丽、尹，责令其自行拆除上述违章建筑，户主逾期未执行。

此外，刘太波、刘太道、刘太江、刘太鹏未经批准，在万宁市万城镇春园村海上防潮堤附近非法修建房屋等建筑物。万宁综合行政执法局先后依法送达《行政处罚决定书》、《强制执行催告书》，要求刘太波等人自行拆除上述违法建筑，但逾期仍未履行义务。

为确保城乡规划顺利实施，今年5月21日，万城镇牵头组织国土、房建、综合行政执法局等相关部门，出动7台大型机械，依法强制拆除万城镇武昌村武昌钛矿公司7栋违章建筑和春园村海上防潮堤。

(来源：海南日报)

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