万宁航拍违建 海南拆除

海南省万宁市“美亚荣天下”小区航拍。除非另有说明，本文中的图片摘自《华尔街日报》

2019年2月1日10时23分，也就是中国农历新年的前四天，60岁的刘丽媛和刘彦卿，眼看着他们家所在的海南省万宁市“美亚融天下”小区4号住宅楼在他们面前轰然倒塌。几分钟前，刘丽媛刚刚来得及冲进房间去抢救购房证书。这对来自吉林长春的夫妇住在房子里，购买了全套家具和家用电器来过年。

根据万宁市委宣传部微信微信官方账号3月9日发布的简报，“美亚；融天下”是航空房地产(海南)投资发展有限公司(法定代表人马，实际控制人王占友，以下简称“航空房地产”)的违法建设和违法销售项目。项目是没有《国有土地使用权证》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》，《商品房预售许可证》的“五无”。2019年2月1日，万宁综合行政执法局等部门依法拆除该项目4号楼。

据万宁综合行政执法局通报，当天拆除了平方米的违法建筑，包括一栋9层住宅楼、一栋四合院和部分配套设施。

这是海南今年第一个拆除许多非法住宅区住宅楼的项目。而该报此前曾报道海南陵水“国茂；清水湾项目也差不多。美亚项目也是海南省重点项目，百日国会战投资项目。这个社区是怎么建成的？小区的507户会去哪里？

留守候鸟：24小时守护废墟，“大家都不愿意去。”

万宁市东临三亚，位于陵水和博鳌之间，有槟榔之乡的美誉。太阳河畔的万宁兴隆华侨旅游经济区有国家4A级风景名胜区兴隆热带植物园，是海南岛旅游的重要一站。

开车20分钟到万宁奥特莱斯购物中心荣天霞小区，位于兴隆经济区美亚航空国际导航中心项目。住宅区有9栋9层建筑，1026套房，总建筑面积平方米。

3月19日，该报在荣天下小区看到，很多居民的家具电器混杂在被拆的废墟中。

刘彦卿告诉报纸关于买房子和破房子的事。

2016年，刘彦卿夫妇卖掉了在吉林省长春市的房子，并全额支付了人民币31.5万元(2016年4月10日支付了1万元定金，2016年9月2日支付了剩余的30.5万元定金)，购买了荣天下4号楼的一套平方米的房子。

刘彦卿回忆说，2019年1月16日，她和爱人来海南收房，并购买了海南所有的新年家具和电器。1月30日，他们在小区门口看到万宁综合行政执法局张贴的告示，上面写着“无五证房屋不受法律保护”。那天晚上，刘彦卿正在洗衣服，这时社区突然停电了。

1月31日晚，刘彦卿看到开发商王占友在融天下业主群中说：“停电两天了，我们给你在温泉酒店订了房间，你应该去那里休息一晚。顺便告诉你一个消息。我们小区有个四合院是违法的。综合执法部门明天就要拆除了。不看不慌。”

刘彦卿和她的情人收拾了一些衣服，乘开发商准备的公共汽车去了酒店。“除了一些行动不便的老人，80%的业主都去了酒店。”她说。

第二天一早(2月1日)，刘彦卿接到邻居的电话，说4号楼刚刚写了“拆迁”。快来。当他们到达时，社区门口已经拉起了警戒线。“4号楼前面有两条警戒线，勾机已经开始拆楼了。万宁市政府带了300多名特警，谁也不许进去。我爱人疯了似的跑，冲进去被ba抓住了

被拆除的荣天霞小区4号楼

“他们用大锤子敲开我们的门，把油箱拿出来了。没有接到任何通知，我们亲眼看到，从筷子到冰箱，所有的家具和电器都在里面。”她说，当时政府工作人员说家具已经搬到了物业，但当刘彦卿和他的爱人去物业办公室认领家具时，“物业说他们没有看到。”

3月9日，万宁市政府报告称，“在劝人离开的同时，75户家庭的家具家电被搬走，放置在警戒线外的指定地点，现场公证人员按照相应的房号摆放每一件物品。标注订单，记录物品等级，通知买家到指定地点认领自己的物品；无人认领的，由物业管理公司保管。拆解当天，现场秩序稳定，无过激行为。”

3月19日，记者前往小区物业处询问，“你收到当时政府移交的拆迁物品了吗？”对方说“没有移交家具物品”。

4号楼拆迁后的第二天，王占友安排刘彦卿等4号楼业主在万宁当地明珠宾馆住一日三餐。她回忆说，王占友曾召集4号楼业主开会讨论赔偿事宜，并承诺返还原付款，赔偿每平方米1000元。

“但他说他不能马上给。他每月只能支付2000万的赔偿金。他还说，他可以在两年内更换万宁的其他房子，帮助业主解决房子的问题。”刘彦卿犹豫了。五年前，海南还能买得起一套每平米6000多元的房子，但也是在老家卖了房子之后买的。她担心退回的钱不够他们买房，更担心开发商能不能拿到那么多钱。“这些也是他口头答应的。我从来没有听说过任何人获得退款或将其兑换成房屋。”

然而，业主很快与开发商失去了联系。

3月9日，万宁市官方报道显示，为了彻底查处美国航空公司房产的违法建设和违规行为，

法销售“美亚&;榕天下”项目行为，在海南省公安厅的指导下，万宁市公安机关成立“美亚&;榕天下”违建项目专案组，及时控制违法建筑涉案人员，现已依法羁押王占友等7名犯罪嫌疑人，扣押“美亚&;榕天下”内部财务凭证、查封冻结涉案资产。

即使房子已经被拆，刘艳清夫妇仍不敢离去。他们和4号楼另外20多户业主一起，每天都准时来小区报道。

刘立元暂时担任4号楼的楼长，负责每天上午给来小区的4号楼业主点名和安排任务。“大家都不愿意走，我们怕有人去挖废墟里的家具家电，更怕小区的房子全被拆了。我们期盼4号楼有重建的一天。美亚还在，我们就有希望。”他说。

目前，留在榕天下的业主轮流守着小区大门，守着发电机和水泵房，守着4号楼的废墟，24小时不间断。1月30日停水停电后，留守小区的业主们筹钱租了一台柴油发电机，每天3000多元钱只够上午和晚上各供电一小时。

小区其他业主们担心4号楼业主没房做饭，在1号楼成立了临时食堂，一天提供三顿饭。有人主动当志愿者给大家做饭——只收食材钱，一顿5元，有人自愿提供房子当作厨房。大家每天带着碗筷排队打饭，坐在过道里吃大锅饭，有时是馒头和疙瘩汤，有时是拌面。

榕天下业主们在临时食堂吃志愿者做的大锅饭。

临时食堂的厨师李春香是3号楼业主。听说4号楼被拆的消息，她和老伴从老家哈尔滨赶来，打着地铺住在空空荡荡的房子里。“怕哪天楼就被拆了，不敢买家具，更不敢离开，每天都提心吊胆的。”她说。

省重点项目背后的东北地产商

官方通报显示：尽管美亚航空房地产于2015年3月24日取得该项目的备案，但在未取得项目建设用地农转用审批、土地使用权证的情况下就实施建设，属于违法占用国有土地；该项目未办理任何规划报建施工手续，属于违法建筑；美亚航空房地产在未取得预售许可证的情况下，以虚假广告和采用与购房者签订认购合同的违法方式出售住房507套，销售面积平方米，收取认购金额1.68亿元，属于违法销售。

那么，一个没有完成农转用审批、没有土地使用证的项目，又是如何获得项目备案，如何在农地上拔地而起并完成销售交房的呢？

记者联系到了两名分别在榕天下项目前期和后期与美亚航空房地产实际控制人王占友、法人代表马彩军（编注：目前已经与王占友同时被羁押）有过合作和接触的知情人士——章之前与王厚（应采访人要求均为化名），试图还原事情的起因。

2014年2月18日在万宁市第十四届人民代表大会第四次会议上，时任万宁市长张美文做政府报告，工作报告提到：2014年的重点工作包括完成《万宁市城乡总体规划（2013－2030）》修编和全市197个行政村规划编制工作；组织编制智慧城市规划、人防专项规划及大花角滨海国际旅游度假区、万宁美亚航空国际通航中心等9个控制性详细规划。

这是万宁美亚航空国际通航中心（下称“美亚通航中心”）第一次出现在万宁政府工作报告中。

据了解，美亚通航中心项目是万宁市政府在2013年招商引资的成果之一，也是被寄予厚望将成为万宁核心竞争力产品之一，助力万宁解决产品单一、缺乏核心品牌、知名度不高、配套服务不完善、体制机制不顺等问题。

经过长时间的前期沟通，2014年4月9日，万宁市人民政府与美亚航空旅游（海南）有限公司签订《美亚航空国际通航中心项目投资意向书》约定，由美亚航空旅游投资开发建设美亚航空国际通航中心项目，项目建设内容有通用航空综合服务区、水上飞机空管水域、生活配套服务区和航空主题文化特色旅游区。

工商资料显示，美亚航空旅游是美亚航空控股有限公司（下称“美亚航空”）的子公司，成立于2013年9月18日。

2014年4月10日，万宁市人民政府与美亚航空旅游签订《美亚航空国际通航中心项目补充协议》，由美亚航空旅游预借给万宁市政府无息借款人民币1.3亿元，专项用于开展美亚国际通航中心项目的土地征收补偿工作。

《补充协议》显示，万宁政府充分理解美亚航空旅游的投资诚意，将积极推进土地收储及出让工作，力争于2014年8月1日前完成一期起步区690亩（约46万平方米）用地“招拍挂”出让工作。记者在拿到的上述两份协议复印件中看到，签约双方的法人代表分别是时任市长张美文、美亚航空旅游时任法人吴国胜。

这个一期起步区也正是“美亚榕天下”小区的所在地。

王厚告诉澎湃新闻，2013年，万宁政府为发展经济，通过招商把美亚航空招了过来，但是美亚航空本身没有做房地产的资质，加上2014年房地产市场不景气，美亚航空只想做通航中心项目中的旅游航空部分，项目中的房地产开发部分则外包出去，分一点利润了事。

于是，通过美亚航空内部一名高管的介绍，山西人、美亚航空法人李金平认识了来自黑龙江齐齐哈尔的房地产商人王占友。

海南被戏称为东北第四省，甚至有广告语“哪个东北人没有一套海南房”。时年47岁王占友雄心勃勃，一心想通过这个项目在海南打开新的天地。

正当万宁政府与美亚航空签约的同时，2014年4月24日，王占友也与美亚高层达成了一份私下的代持协议。

澎湃新闻拿到的这份由美亚航空旅游、王占友和美亚航空三方共同签署的协议明确，项目一期起步区用地约690亩，其中配套服务用地304亩（实为住宅和旅游用地，约20.27万平方米）。

协议约定：1.3亿元的证据借款由美亚航空旅游和王占友各半共同承担；美亚航空旅游负责协调政府关系，承诺起步区690亩供地最迟于2015年5月1日完成招拍挂出让；这690亩地所需土地出让金和保证金由王占友负责。为了协调方便，美亚航空旅游和王占友共同成立项目公司，公司注册名称须有“美亚航空”四个字；美亚航空旅游持有51%股权，王占友持有49%。公司法人由美亚航空旅游股东担任。

王占友在拿地并完成开发销售后，将根据楼盘销售均价的不同，对美亚航空支付一定比例的“项目前期费用”。

澎湃新闻看到，协议上代表美亚航空旅游和美亚航空签字的，分别是两家公司的时任法人吴国胜和李金平。

澎湃新闻从知情人士处拿到的一份三方协议。2014年7月25日，美亚航空房地产成立，大股东为马彩军，持股比例51%。

马彩军当时是美亚航空旅游海南有限公司的总经理，2013年12月18日，万宁市政府办公室发布《关于调整部分市级议事协调机构组成人员的通知》（万府办【2013】197号），美亚航空国际通航中心项目领导小组的名单中，马彩军位列其中。

王厚说，“美亚航空旅游和王占友签了协议，成立美亚航空房地产，王占友出资，由马彩军代替美亚航空旅游持有51%股份。马彩军作为美亚航空房地产法人、董事，负责拿地。”

于是，由王占友实际持有的美亚航空房地产开始顶着美亚航空的名义开始了与政府之间的项目协调。

转折：“双暂停”下，住宅供地停止

虽然过程比双方预估的要慢，项目征地和审批的工作也有条不紊地逐步推进下去了。

2015年1月29日，万宁市政府同意批复储备万让2014-15、万让2014-14号、万让2014-16号三个地块。

2015年2月13日，万宁市政府在官网发布《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》批前公示。

2015年3月24日，万宁市发展和改革局准予美亚航空房地产上报的“美亚榕天下”项目备案。万发改审批备【2015】5号文件显示，项目建设地点为万宁市礼纪镇西部，横跨礼纪镇、兴隆风情小镇和长丰镇（万宁美亚航空产业园北面B-20、B-22、B-24地块，即万让2014-14号、2014-15号）。项目占地面积22.81万平方米，总建筑面积26.52万平方米，总投资12.88亿元。通知书有效期两年。

2015年4月7日，万宁市政府向海南省农垦总局复函，告知收回的万让2014-15、万让2014-14号两个地块，总面积22.8126公顷（22.8126万平方米），同意海南省农垦总局派员列席参与上述两个地块招拍挂出让标的和底价的集体讨论决策等。

2015年9月29日，万宁市召开专题会议纪要——研究投资项目百日大会战海南万宁美亚国际通航中心等项目推进有关工作。纪要要求，万宁市国土局要抓紧办理项目一期约510亩（约33.4万平方米）用地土地农转用报批和土地挂牌手续。

2015年10月10日，万宁市政府通过《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》，整个美亚航空国际通航中心项目规划用地范围为1059.94公顷（约1059.94万平方米），其中城市建设用地为284.92公顷（约284.92万平方米）。规划的居住用地分为三部分，规划居住用地为70.27公顷（约70.27万平方米），占城市建设用地的24.67%。

《万宁兴隆通用航空旅游度假区控制性详细规划》截图王占友的榕天下小区也在这时动工建设了。

“起步区的690亩地，政府完成的一部分征地就是万让2014-15、14两块地。”章之前说，“想缩短工期，也想早点回笼资金，王占友就想在已经完成征地的地块上先开始建设项目。当时海南到处都是边征地边施工边补手续的工程项目。2016年春节前，听老马（马彩军）说政府打算年后就走招拍挂流程了。”章之前告诉记者，2014-15和万让2014-14号，就是榕天下小区的一期和二期。

2015年10月23日，万宁市发布投资项目百日大会战推进情况，在省重点项目推进情况中，万宁市省重点推进的项目14个，已开工项目12个，计划新开工项目有2个（中非合作圆桌会议永久会址项目、万宁美亚国际通航中心项目）。

2016年2月3日，万宁市旅游发展委员会发布《2016年工作总结和2017年工作计划》。在协调推进重点旅游项目中，万宁市旅游发展委提到，美亚航空国际通航中心项目累计投资进度25.5%，目前修建性详细规划的评审正在与住建局沟通，通用机场土地补偿工作正在进行，项目正在进行青苗赔偿，同时企业已经进行清表及土方施工。

2016年4月28日，万宁市人民政府市长周高明做政府工作报告，表示要继续推行投资项目“百日大会战”的项目建设管理机制，着力提升省市重点项目投资完成率、新项目开工率、续建项目竣工率，确保投资额度和工程进度按时序完成……要加快美亚航空等重点项目的供地及建设。

“年还没有过完，海南就开始了‘双暂停’，暂停对住宅土地的土地供应审批。”章之前回忆道。

2016年2月23日，海南省政府发文，加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓，下同)及产权式酒店用地审批(包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批)，暂停新建商品住宅项目规划报建审批。暂停审批后，相关市县将商品住宅库存消化期降低到全省平均

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