南充楼市被万科评为“不乐观”，房价该不该跌？
南充楼市被万科评为“不乐观”，房价该不该跌？
原版高平格板眼
2017-03-31
在3月27日的万科业绩发布会上，万科高管突然宣布，他们已经在为房地产的衰落做准备了！它还列出了12个衰落城市：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。此外，万科透露已持有870亿现金，随时可能用于抄底。
南充楼市不看好万科的名字
从板眼
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万科“不乐观”的12个城市
高猜到万科提出这个说法。一方面可能是基于短期内市场环境依然复杂，热点城市和三四线城市继续分化。虽然市场很红火，但背后有隐忧。快速发展其实并不适合房地产的健康发展。土地市场调整滞后于住宅市场，2016年底以来行业去杠杆化趋势增加了业务操作的不确定性。
另一方面，在综合征地成本方面，房企更看好一线城市及其周边地区，二线中心城市。从短期来看，一线城市强大的行政控制使资本流入三四线城市，但从长期来看，房价上涨的城市总是集中在核心大都市区，有购买力的人口会继续流向大城市。从12个“命名”城市来看，除大连、宁波外，大部分属于三线城市。
因此，住宅市场最大的房地产开发商发布了强烈的信号，它的脚已经站在了熊市的阵营，在很多城市准备了大量的折旧准备金。全公司折旧准备金较2015年末增加80%。那么，如果南充楼市被万科评为“不乐观”，是否意味着房价会下跌？
高认为，南充市整体房价近期不太可能下跌，但有分化的趋势。简单来说，就是进一步凸显核心区的潜在优势，进而拓宽南充楼市高低价位的分水岭。比如清泉坝卖了6000套房产；对于不是核心领域或者竞争力弱的项目，降价也会成为抢占客户的手段。例如，在宋庆区的一个项目中，不久前实施了“4000套以下购房”的低价策略，南充楼市分化趋势越来越明显。
万科南充项目
我们来看看万科近几年在南充的发展历史：2012年4月，万科在下中坝的两块地(下中坝9-1号和9-2号)共拿下273亩土地，总价6.2亿元。万科也是第一家进入下中坝开发的房地产企业，整个项目计划分三期建设。现在，短短四年，万科才进入项目二期，发展速度明显慢于该地区其他后来者，主要是因为项目去建设慢。个人认为这其中有很多原因。
首先，这与万科南充项目的位置有关，该项目位于下中坝南端，靠近高速公路，与下中坝房地产开发集中区有一个断层带；
其次，万科在南充推出装修项目，更适合买房；
再者，最敏感的价格问题是万科一期精装房均价5800元，万科二期装修标准均价5300元。虽然公布的成本基本属于市场上清水装修的合理总价，但提高了首付门槛，增加了购房前期购房者的压力。
万科南充项目位于下中坝南部，紧邻高速公路
从这些方面来看，万科不看好其在南充的项目是合理的，但并不意味着南充楼市会进入下行通道。
数据方面，截至2016年底，未售商品房库存面积为
此外，与万科同为一线房企的恒大，近期布局南充，在嘉陵开发恒大城，在高平开发恒大悦龙台近400亩；据保利成都公司高级管理人员透露，保利南充项目正在积极洽谈中，可能于今年落地.行业龙头进驻南充或者准备进入，说明南充的房地产市场还是被他们看好的。
最后，高十分赞同万科的观点——。“从长远来看，房屋回归住宅属性是大势所趋。”未来房地产要回归工业属性，造老百姓需要的房子，造老百姓真正买得起的房子。
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