河北张家口房价最新动态

密切注意

深度|“冬奥会之城”张家口楼市地摊

来源：中国房地产报

《中国日报》记者范永锋|张家口报道

冬奥会举办城市张家口的楼市正面临寒冬。

“现在每个月都是‘零交易’，从去年年底一直持续到现在。”张家口融强房地产经理薛在接受《中国房地产报》采访时表示。

容强地产在张家口已经深入耕耘了十几年。是当地有代表性的房地产开发企业。它所面临的市场困境是当前张家口房地产市场的真实写照。“张家口之家的每个房地产公司不管大小都是这样，现在基本什么都没有。量，这才是真正的市场情况。”公司目前主要有两个项目，低密度花园别墅玉山别墅均价为人民币元/平方米，高层住宅均价为人民币9900元/平方米。这个价格和两年前的价格差不多。

融强地产的经历不是个案，品牌地产企业的情况也是如此。一位不愿透露姓名的品牌地产企业项目负责人向《中国房地产报》记者透露：“上个月我们是‘零成交’，现在这个月卖了一套。看看月底能不能再做两三套。”

2015年7月31日，北京和张家口获得2022年冬奥会举办权。有一段时间，张家口享受到了冬奥会的“红利”。2015年至2017年，张家口楼市迎来了快速发展和高级阶段。品牌房企集群，大量项目集中供应，房价开始大跨度上涨。

但冬奥会奖金提前透支，供应量激增，项目同质化严重，使张家口楼市在经历了2016年的“抢房”热潮后，进入了近一年的“零交易”冻结期。

2019年8月底，《中国房地产报》记者采访了多个品牌房地产企业张家口的项目负责人，了解到大多数房地产企业的月销售数据停留在个位数。从2018年底开始，“零交易”的月份并不少见。

前述品牌地产企业负责人表示，2016年，品牌地产企业涌入张家口，供应增加，奥运奖金和换棚奖金被压缩。"地方上急需的股息、改善的股息和换股的股息基本上是众所周知的，扩张的空间有限."

一批房改项目负责人认为，张家口楼市调控政策僵化(本地户籍2套，外地购房1套，二手房3年内不能入市)，导致交易萎缩，对市场没有信心；二手房销售受限，市场不流通，限制了购房者购房意愿；其次，经营环境差，职能部门审批效率低，对房地产行业的控制和引导不专业，是造成当前房企集体困境的重要原因。连锁反应是宅基地供应量增加，房地产投资强度降低，宅基地周转减少。

对于未来，前述品牌住宅项目负责人坦言：“大部分房企都不愿意从包括桥东、桥西在内的市区拿地，只会去八达岭、下花园寻找机会。”

张家口房地产市场的内生逻辑

张家口位于河北省西北部的顶端。张家口作为河北省的二级中心城市，是河北省重要的能源工业基地，是连接西北和华北的枢纽城市。

张家口作为京北的重要门户，申奥成功后房地产投资明显增加，房地产投资占固定资产投资的比例较高，但整体经济对房地产的依赖程度增加。

2015年至2017年，张家口房地产市场发展迅速，进入品牌房企时代。但是旧房产无序开发的后果并没有完全消除，隐患还在发酵。

在东南

一方面，张家口市中心城区地价飞涨是因为土地资源稀缺，尤其是张家口人口居住中心和经济中心所在的桥东区，优质地块稀缺；另一方面，张家口作为北京周边的四线城市，在2015年之前很长一段时间处于一线房地产企业的真空地带，但自2015年7月31日申奥成功后，在短时间内受到了国内众多一线房地产企业的青睐和关注。

其中，远洋山东万和是2015年张家口的王迪项目，占地约109亩，总成交价万元，单位成交价万元/亩。

继2015年地价770万元/亩后，2018年张家口市每亩地价分别突破800万元、900万元、1000万元三个数量级，直接达到1131万元/亩。这种地价表现明显透支了一个区域性四线城市未来几年的改善空间。

飙升的地价导致房价相应上涨。2015年张家口楼市均价在6000元/m2左右，2016年涨到8000元/m2左右，2017年涨到人民币元/m2左右。截至目前，桥东区住宅平均成交价格已跃升至人民币元/m2。

桥东区红旗楼板块和经济开发区是主城房价最高的区域，成交价格达到人民币/m2。2018年上半年，各大项目仍抱有幻想，但2018年下半年，仍无起色，房企压力大幅下降。借助节日，加大优惠力度，争夺客户。2019年初以后开始杀价，市区几乎所有在售的项目都降价了。2018年下半年，主城区价格开始逐渐下降，均价从人民币/m2降至9500元/m2，均价降至800元/m2。

2019年，全市待售中高端物业约17处，主要集中在中心城区红旗大厦和经济开发区。包括金科国控、崔波天辰、子丰县、融创奥运城、远洋山东万和、融强玉山树等项目。目前，中心城市的交易价格在人民币元至人民币元/平方米之间。

主城区近50%的中高端楼盘由一线房企开发，6售6售。销量最高的项目，月销量只有20多

套，高端住宅市场成交惨淡。

市场疲软导致的结果就是房地产投资强度、土地成交量的下降。

张家口市统计局于8月26日发布的《1~7月张家口市经济运行概况》显示，1~7月，全市固定资产投资同比下降10.6%。其中，房地产企业开发投资下降29%。

2019年上半年，张家口住宅用地供应53宗，供应面积366万平方米，同比下降23%；成交32宗，成交面积193万平方米，同比下降50%，成交均价为1314元/平方米，环比下降21%，同比下降23%；溢价率为0.03%。

天量库存或需去化十年

相对于市场疲软，天量库存的难以去化，已成张家口楼市难以承受之重。

据多位受访品牌房企项目负责人均表示，目前张家口楼市面临的大问题就是去库存：土地储备去化周期全国第一，库存将超460万平方米，去化周期超过120个月；此外，项目产品同质化严重，同面积段与同价格区间放量巨大，且主要竞品2019年降价势头明显，在售项目普遍降价1500元~2500元/平方米；更为严峻的是，市场管控可能一直延续到2019年年底。

2019年度张家口市桥东区、桥西区、经开区、下花园、宣化区、万全区、崇礼区和察北、塞北管理区国有建设用地供应总量中，住宅用地746.6032公顷（其中保障性安居工程用地324.4988公顷）。

2019年继续大量出让住宅用地，按照目前张家口楼市去化速度来看，张家口的土地储备去化周期恐怕会大幅增长。

冰冻三尺非一日之寒。据了解，2018年品牌开发商开始在张家口集中放量，整体河北张家口房价最新动态供应超34万平方米，主要面积在140平方米以内、总价在150万元以内的产品，2019年的直接竞品有金科国控博翠天宸、紫枫郡、保利中央公园、碧桂园天玺、融创奥城等多个项目集中入市，品牌房企和当地房企的全系产品都存在激烈竞争。

当地分析数据显示，张家口主城区住宅成交量受价格涨跌波动较大，目前市场更加凸显这一特征。2018年上半年各大项目依然抱有幻想，下半年仍未见起色，房企难抵压力纷纷明降暗调。借助节日加大优惠力度争抢客户。2019年开年后开始厮杀，市区在售项目几乎全线降价。

据品牌房企金科张家口分公司提供的销售数据显示，2019年上半年张家口市场，月均容量约为1.3亿元，上半年除3月出现短暂小阳春外，整体成交量呈逐月下滑趋势，市场疲软持续加剧，随着新项目在下半年入市，市场竞争加剧，价格战势头愈演愈烈。

交易萎缩二手房流通性不足

“市场没有流动起来，不论刚需人群，还是房地产投资者，都需要考虑房地产未来能够变现的能力，也就是流动性。”金科地产华北区负责人谢滨阳在接受中国房地产报记者采访时表示。

对于舆论认为张家口楼市的问题是供大于求的看法，他并不认同。“如果交易量正常，比如只消化150万平方米，突然供应200万平方米，这个我认为是房地产开发过度了。但现在的问题不是开发过度了，而是交易萎缩的太厉害了，交易萎缩导致市场没有信心，房地产成了死水一潭，这个交易量萎缩影响市场信心不足，源头是什么？就是政策和舆论两个方面。”

“当地政府过于死板地执行了国家的调控政策，国家的政策是因城施策，房价涨的过快的交易太活跃的可以进行调控。张家口面临的问题是房子和土地根本就卖不出去，就应该调适引导市场健康发展。”谢滨阳表示。

中国房地产报记者采访期间，未看到当地政府对房地产调控政策调整的意愿和动向。

市场不景气导致的后果也开始显现，“多数品牌房企不看好张家口核心城区的房地产市场。连融创这种销售能力很强的品牌房企也面临着销售不力的困境，像保利、碧桂园所拿地块的遗留问题一直未能处理好，影响正常入市。”某品牌房企项目总如是表示。

然而，这种情况持续下去对当地的土地财政及经济发展都会带来负面影响，如果没有土地的收入，旧城改造这些都需要巨量资金投入。“部分区政府部门的公务员工资发放已出现问题。”一位接近当地政府的知情人士说。

前述接受采访的融强地产薛经理则认为：“整体上还是市场的原因，供大于求，购房者无论是投资也好、自住也好，实际上之前该买的早买了，中高端改善型市场份额较少，竞品集中。”

“现在市场不正常就是交易量太低，如果说哪一个开发商卖的好可以说明问题，目前的实际情况是大家都卖的不好。”他说。

“张家口本身就是一个小城市，几十万人口，这几年全国十大房企全过来了，目前市场上的产品差异不是很大，好的也好不到哪儿，坏的也坏不到哪儿。”他说，“大家都知道房地产在走下坡路，本地开发商都是硬撑着，八月十五中秋节是一个节点，之后就要考虑建筑工程款、农民工工资支付问题，这是大家都要面对的大问题，到年底本地开发商能不能支撑住都很难说。”

此外，“营商环境差；对房地产政策把控不准不专业；审批效率低下，也是导致品牌房企在张家口核心城区拓展困难、去化周期拉长的重要原因。”一位品牌房企项目负责人总结道。

对于调控政策过于死板的问题，张家口市房管局工作人员则向中国房地产报记者道出他们的难处：“现在全国市场整体相对低迷，不单是张家口一个样本，其实张家口的限购政策是相对宽松的，外地人没有任何附加条件可以买一套，在市区，本地人可以买两套。最早我们研究决定本地户籍限购三套，外地人限购一套，后来住建部在怀来组织召开了现场会，本地户籍限购不允许超过两套。”

2017年5月26日张家口出台限购政策，在张家口中心城区（桥东区、桥西区、经开区）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，以及在中心城区没有住房的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对在张家口中心城区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，以及已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在中心城区购买住房；张家口新购住房3年后方可上市交易。

在业内看来，限购政策升级体现出政府相关部门对于稳定楼市稳定预期的考虑。

“张家口市政府也得考量整个大局，不能随便取消限购，放宽政策，还是要根据市场情况进行调整。”薛经理说。

多位受访房企负责人认为张家口属于内生型城市，市场大幅度增长可能性较低，房地产投资属性较低，“冬奥会对张家口房地产市场带动不是很大，只是对崇礼滑雪渡假板块，公寓性质的，度假性质的有影响，因为这些客群不会为了滑雪买一套房，更不会在张家口城区买房。”

中国房地产报记者集中采访的多位有购房意愿者则认为，张家口房价过高且全国房地产市场处于下行趋势，寄望于价格下降，或者卖掉现有住房实现换房的目的，但是现在二手房3年内不准买卖的限购政策，让多数中低收入人群对高企的房价望而却步。

但是，支撑多家品牌房企仍然坚守的原因在于，他们认为张家口房地产市场还属于增长型市场。“我认为前两三年的交易水平是正常的，这种认知是基于张家口的城市化率还不是很高。张家口管辖多个区县，如果高铁通了，会加速这种城市化进程，农村的到县城，县城到城区过渡。因为这种内生型城市的居民要去石家庄太远，到北京房价又太高，实际上这个地区还是聚集效应的高地，具有相应的吸引力。”谢滨阳说。

房企寻求政策解困

对于当下的困境，部分房企选择寻求当地政府在房地产调控政策上给予“松绑”。

2019年7月份，包括保利、金科、融创、融强、远洋在内的几家房企向张家口市政府及相关职能部门提交了《关于促进张家口市房地产业持续健康发展的几点建议》，主要包括深化住房供给侧改革；盘活二手房、培育新客户；在政策优惠、按揭、公积金贷款等方面进一步放宽限制、优化资金监管实施细则条款；加强政策引导。

其中，通过房地产开发满足多样化市场需求，建议调整或取消“对在中心城区已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，以及在中心城区没有住房的非本市户籍居民家庭，限购1套住房”的规定。相关城市政策：南京市高淳区已于6月4日宣布，外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。

二手房上市的延时控制，使得购房者心存顾虑，或因为现有住房无法出售，资金不能回收，而无力购入新房从而实现改善。因此建议，不再强调“新购住房3年后方可上市交易”或缩短住宅入市交易时限。

此外，这一建议从重视“调控”转向强调“调适”，因人施策。根据购房人的实际需要，予以更多支持。一是鼓励本市及外来人口在张家口“置地安居，入籍就业”，把房地产作为争抢人才，聚集人才的重要环节；二是公积金政策亦可进行适度调整，如降低二套房公积金贷款首付比例、商业贷款可以商转公、公积金贷款可以多渠道提取等方式；三是出台减半征收购买首套住房的契税。

提出建议的多家房企，还提出应优化《张家口市新建商品房预售资金监管实施细则》相关条款。“一是建议降低重点监管资金留存比例，助力企业加快资金周转；二是进一步优化预售资金监管审批流程，调整多楼栋在同一预售证情况下需分别提取重点监管资金的现状，在特定的前提下可合并提取，加快资金提取速度；三是简化预售监管账开立程序，多个预售证可归集到同一银行开立的监管账户，有限节约社会资源。”

至截稿前，中国房地产报记者获得的最新消息是，张家口市政府正组织相关企业召开座谈会。

2020gdp翻两番 2020人均gdp翻两番

几十年来，中国房价从未让人失望过，尤其是在政策热点地区。

根据国家统计局的数据，今年6-9月，全国新建商品房月平均成交价格在1万元以上，分别为人民币、人民币、人民币、每平方米人民币。这意味着中国房价已经正式进入万元时代。其中，房价高的地区主要分布在东南沿海和北京周边。

根据楼市的资本理论，2019年价值1亿元的张家口，以6.9%的同比增幅位列全省第四。在北京周边的城市中，相对于北京东北部的三县和北京南部的固安，单价2万左右，目前房价8000多的张家口，依然是北京周边楼市的价值洼地。

现在，得益于冬奥会的利好加持，房价在过去十年翻了一番的张家口，又开始“热”起来。

[1]围绕多重优势，张家口多年来一直在努力

张家口市，又名“张远”、“婺城”，是河北省管辖的地级市。位于河北省西北部，京冀晋蒙交界处，是京津冀(环渤海)经济圈和冀晋蒙(外长城)经济圈的交汇点。距北京仅150公里，距天津港300公里。目前张家口正以交通生态产业等优势为重点，在京津冀协调发展中发挥着重要作用。

1.交通优势

对比张家口近年来的新旧交通图，不难发现张家口的交通基础设施发生了巨大的变化。

2019年底，随着京张高铁、张虎高铁、张达高铁、崇礼铁路的建成通车，张家口进入北京一小时交通圈，全面进入高铁时代。2020年1月，延长高速公路项目建成通车后，张家口市初步形成了“五横两纵一线”的高速公路网布局，高速公路里程达到1298公里。

自2013年6月16日张家口机场成功开业以来，张家口民航业务发展迅速，客流量从2013年的2.3万人次增加到今年的100万人次，为全省军民两用机场的发展创造了新的样本。

2.生态优势

张家口的区域生态优势非常突出。在京津冀“一核、两城、三轴、四区、多节点”的空间布局中，张家口属于冀西北生态保护区，是“四区”的重要节点城市之一。

近年来，张家口作为发展的战略选择，积极建设京津冀“最佳生态保护区”，通过实施节能减排项目、生态环境改善项目、发展战略性新兴产业项目，努力打造绿色崛起中的生态名片。

前不久，河北省生态环境厅在9月份发布了环境空气质量排名。空气质量综合指数由小到大依次为：张家口、承德、秦皇岛、廊坊、保定、沧州、石家庄、邢台、衡水、邯郸、唐山。张家口空气质量居全省第一，已成为京津冀地区为数不多的宜居之地。

3.产业优势

张家口毗邻北京，其区位和环境优势、资源条件、人脉关系以及战略互动和互补性使其成为承接北京发展的理想地区。

近年来，“面对传统产业‘不多好’、‘不多好’和‘结构偏上’的现实”，张家口市抓住京津冀协调发展、筹备冬奥会和建设首都‘两区’的重大历史机遇，以建设首都‘两区’和打造‘河北一翼’为导向，大力发展冰雪经济、新能源、数字经济、高端

根据房地产市场的资本理论，张家口依靠先天的地理优势，不断发现自己的优势。在区位优势重叠和高速交通网络、生态系统、产业结构不断完善的双重效益下，张家口明显聚焦多重优势，在时间和空间上与北京日益融合，不断帮助张家口取得突破。

[2]张家口进入暴发期，GDP增速全省第四

从发现优势到注重利用，2019年是张家口的关键一年。

前不久，河北省公布了2019年11个地级市的GDP数据。数据显示，张家口继续发挥实力，GDP达到1亿元，位居全省第九。据初步测算，2019年全市GDP比上年增长6.9%，增速居全省第四位，比全省高0.1个百分点。

张家口GDP取得这样的成绩，是几个经济增长点不断努力的结果。

1.工业生产发展迅速，企业效益良好

2019年，391家规模以上工业企业增加值比上年增长7.8%，比全省高2.2个百分点，居全省各区市第二位。从企业规模来看，大型企业增加值增长10.1%，带动城市增加值增长4.7个百分点；小企业增加值增长8.8%，带动城市增加值增长2.8个百分点；微型企业增加值增长19.8%，带动全市增加值增长0.9个百分点。

2.固定资产投资稳步增长

得益于冬奥会的持续利好，张家口固定资产投资比上年增长5.8%。增速分别比上半年和前三季度高5.8和9.5个百分点。全年完成投资同比增长14.6%，带动全市固定资产投资增长3.0个百分点，占全市固定资产投资总额的22.5%。

3.财政收入增长迅速

全市财政总收入达到1亿元，同比增长9.5%，增速居全省首位；一般公共预算收入达到1亿元，同比增长7.5%，增速居全省第七位。

4.新动能加速增长

对高技术产业的监管比前一年有所加强

长17.4%，高于规上工业增速9.6个百分点。战略性新兴产业增加值比上年增长2.2%。其中，风力发电行业比上年增长2.4%；太阳能发电行业增加值比上年增长11.8%。新产品产量增长较快。领克汽车产量同比增长77.3%。

毋庸置疑，数据就是张家口近年来最好的发展证明，也是未来潜力释放的底气。

【三】房价十年翻两番，价值洼地张家口

最能反映一座城市发展的，当属房价。

在国家出台《京津冀协同发展规划纲要》5年以来，环京多重战略机遇叠加，一大批建设成果落地：从大兴机场启航到京张高铁建成通车、从雄安新区建设到临空经济区落地、从北三县与副中心一体规划到河北自贸区四大片区齐头并进……

2016年-2017年，环京房价开始大涨。其中，燕郊房价最高接近4万，大厂房价3.5万，香河房价2.4万，固安房价2.8万。个别环京城市的房价涨幅甚至超过了首都北京。

当时，环京房价上涨的原因主要是，2016年在北京开始了最严厉的房地产调控之后，巨量置业资金无处可去，就外溢到了北京周边地区。

随着环京调控政策也紧跟趋严，环京楼市开始下行，房价回归理性价值。所谓，没跌的要补跌，没涨够的则要补涨。

张家口的潜力正在慢慢释放。来看一组京津冀部分城市的十年房价涨幅数据。

2010年到2020年，北京房价从22612元/平方米上涨至2020年8月的62514元/平方米，翻了3番，位列第一；

石家庄从6029元/平方米上涨至2020年8月的14557元/平方米，翻了2.5番，位列第二；

张家口则从3535元/平方米上涨至2020年8月的8448元/平方米，翻了2番，位列第三，超过廊坊、天津等城市。

一个地区的楼市发展，归根到底取决于其经济基本面。结合张家口近年来城市发展、GDP增速等，楼市资本论认为，作为环京楼市中为数不多的万元以下的城市，还有冬奥会的大利好，张家口的楼市仍处在向上的初始阶段。

新的滑雪季已经拉开帷幕，趁着万元以下的房价洼地，也是时候再上一趟张家口的车了！

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