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Shensi.com特约评论员倪晓峰
2020年7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》)，提出按照优质发展要求，大力改造升级旧城区社区，改善居民生活条件。次日，深圳市人大在其网站《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》(以下简称《条例》)公开征求意见。加上2019年深圳发布的《深圳市城中村综合整治总体规划（20192025）》(以下简称《规划》)，三支箭为打造优质城市空间奠定了坚实的政策基础。
《意见》改造对象为旧住宅小区，指在市或县(城关镇)内较早建成的，出于维护管理、市政配套设施不完善、社区服务设施不完善、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单体住宅楼)。城市基础设施、卫生防疫、社区服务等方面的不足。旧住宅区主要有三种类型：基本型、完善型和升级型。对于基本类型，主要采取政府补贴的方式升级住宅区市政配套基础设施，包括供水、供电、排水、弱电、道路、供气、供热、消防、安保、生活垃圾分类、移动通信等。完善和推广以提高社区服务水平和智力水平为重点，以居民自筹和社会融资为主要因素。
《条例》针对城市建成区基础设施和公共服务设施亟待改善、环境恶劣或者存在重大安全隐患，或者现有土地利用和建筑使用功能不符合经济、社会、文化发展要求的区域。建议全面整治或拆除重建此类区域。深圳早在2009年就已经发行《深圳市城市更新办法》了。然而，由于补偿标准、业主同意比例等问题，“拆迁难度”已成为制约城市更新改造项目的主要因素。但《条例》规定了续租条件、最低补偿标准、征收条件等。以避免过度的谨慎和不确定性。
《规划》是针对农村集体经济组织的继承单位和原村民实际占用的土地。《规划》搁置产权纠纷，避免大规模拆迁建设。建议纳入城市城中村综合改造范围的居住用地不要拆迁改造。通过综合改造、增加辅助设施、改变功能、局部拆迁建设等。逐步消除城市中村庄的安全隐患，改善人居环境和配套服务，优化城市空间布局和结构。
深圳自成立以来，大力发展加工贸易产业，走工业化带动城市化的道路。短短40年，从一个面积只有3平方公里、建筑面积29万平方米、人口2万多人的边境小镇，发展成为一个面积近1000平方公里、人口近2000万的国际化城市。在这个过程中，由于城市建设的快速发展，出现了城市村庄建设无序、旧社区配套设施不完善、市政基础设施标准不统一、居住与职业分离、土地性质与建筑形式和经济社会发展不协调等一系列问题，在一段时间内难以解决。城市更新可以通过综合改造和拆迁重建，彻底解决建筑标准与城市发展脱节的问题。但难度太大，多年来进展缓慢，由此引发的房价上涨、房租上涨等问题形成了挤出效应，将大量低收入农民工和城市服务人员挤出城市边缘，增加了城市运营成本。综合整治大大改善了城中村的居住环境，无需拆迁重建，同时有效保证了低成本居住空间的供给。长期以来，旧住宅区的基础设施和环境改造一直是一个难题。一方面
深圳经济特区努力了40年。现在，面对《意见》提出的更高要求，深圳出台了《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》、《意见》、《条例》，针对不同的改造主体和改造对象提出了有针对性的改造方式，既拓展了深圳的发展空间，又弥补了城市建设的不足，改善了人居环境，保留了城市发展的弹性，增强了城市发展的韧性，保障了各种类型的发展。
(作者是深圳社会科学院社会发展研究所博士、副研究员。)
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