2月底，“两集中”土地供应政策出台，市场情绪认为，这将有利于房地产市场的长期稳定发展。地产股，尤其是龙头企业，迎来了一波上涨行情，其中新城、时代中国、华润置地、万科领涨，只有一家企业出现下跌。长期以来，房地产市场规模偏离市值，房地产行业受政策影响明显，估值常年偏低。2021年2月，嘉里国内地产股领先指数估值稳定，市场走势上行，估值有待进一步修复。
2月底，房地产行业交易活动回升，指数表现回升
2月份，恒生地产建设指数在港股地产板块的月平均成交量与恒生综合行业总成交量的比值与上月持平，月末比值呈现反弹趋势。2月份的周平均值为6.1%，低于2018年以来12.0%的历史平均值，与上月持平。
2月，嘉里地产股领先指数上涨，但整体走势仍低于大盘，周成交量占样本比例下降。2021年1月1日至2月底，嘉里地产股领先指数下跌16.3%，同期恒生中国大陆地产指数下跌18.4%。恒生指数上涨1.9%，房地产(深湾)板块下跌8.6%。仅从2月份的表现来看，恒生指数上涨0.3%，嘉里领先的地产股指数上涨10.6%，恒生中国内地房地产指数上涨7.9%，房地产(深湾)板块上涨9.7%。
2月份，嘉里地产股领先指数成交量与香港一大样本地产股成交量之比较上月有所下降。2月份该指数成交量占周均值的81.7%，比历史均值低83.2%，比上月周均值低87.3%。
受政策和市场影响，整体估值稳定
2021年2月，嘉里地产股领先指数被平稳估值，市场走势上行，而指数相对于恒指PE继续下跌。2021年2月，PE相对于HSI成份股的周均值为-60.4%，低于上月(-60.0%)和2020年全年(-40.2%)。
2021年2月，嘉里国内地产股领先指数成分股周平均PE值为7.14，高于上月周平均PE值6.97，低于2020年周平均PE值7.30。2021年2月恒生指数成份股的市盈率周均值高于上月，高于2020年全年。
2021年2月，嘉里地产股票领先指数成份股相对香港地产股票整体PE进一步上涨。2月份相对PE的周平均值为-1.8%，高于上周的-4.7%，低于2020年的-1.5%。香港地产股2月份的周平均市盈率为7.27倍，低于上月的周平均市盈率7.32倍和2020年以来的周平均市盈率7.42倍。
17家上市房地产企业市值低于2020年底
房企中，a股上市房企88家。根据最新汇率，截至2月28日，88家a股上市房企总市值约为3.8万亿元，比2020年12月31日收盘时高出2161亿元。整体市值已经反弹。
从市值变动净值来看，2020年末，88家a股和h股上市房地产企业中，有64家房地产企业市值低于2019年末，占比超过70%。2021年，受“两个集中”政策影响，上市房地产企业估值出现反弹。2月底，88家A-H上市房地产企业市值低于2020年底的仅17家，但仍有34家企业市值较2019年底有所下降。从个股来看，2021年前两个月市值跌幅最大的是碧桂园，比2020年底少1亿元。
2021年初，房地产行业从政策端、土地端、销售端、金融端向更加稳定的方向发展，行业安全性也有所提升。之前的下跌和地产股的高分红让其成为更好的防御性投资选择，于是地产板块的热度反弹，指数走势反弹，估值逐渐恢复。2021年，指数表现预期。
香港嘉里证券有限公司分析师孙杨
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