出尔反尔的“一千亿”
相比红星地产这个名字，人们更熟悉它的母公司红星美凯龙集团。
天眼超显示，红星地产背后的大股东是重庆红星美凯龙企业发展有限公司(“红星企业发展”)，持股比例约为97%；红星企业发展的实际控制人是红星美凯龙控股集团，持股比例为%。据了解，红星美凯龙的商业地产住宅项目开发业务由其子公司红星企业负责。
在集团内部，红星地产一度备受期待。
从开发项目的业态来看，红星地产开发的项目主要是以百货为主体的城市综合体和依托综合商业业态的住宅，单体住宅项目相对较少。也就是说，近几年红星美凯龙趁家具商城项目在各地落地的时候，会带红星地产“一起玩”。
此外，红星地产的征地也很丰富。2015年，红星地产拿下温州中心区、天津滨海新区、长沙雨花区、广西刘冬新区等一批宅基地，耗资约80亿元，一年内售出近千亩土地。
公开信息显示，2016年至2018年，红星地产签约销售额分别为1亿元、1亿元和1亿元，同比分别增长89%和56%；同期实现收入亿元、亿元、亿元。
2018年，红星地产在巅峰时期高喊“千亿口号”。在“品牌大使签约大会”上，红星地产宣布公司正向1000亿元的销售目标迈进，甚至“正式宣布”安吉尤因南山项目，高调进入文化旅游。除安吉外，还在诸暨、浙江、乌鲁木齐、西双版纳、南昌、江西等旅游资源丰富的地区安排了多个文化旅游项目。
口号很刺激，激情过后，只有失落。
第三方数据显示，红星地产2019年和2020年的全规模销售额分别为601亿元和614亿元，规模增长基本停滞。
不仅如此，红星地产的项目口碑也在很多地方受到质疑。其引以为傲的高端住宅产品线“红星白金”在很多地方爆发。包括长沙、湖南、南通、江苏、商丘、河南、晋中、山西等。货物出现故障，质量不合格的情况屡见不鲜。
由于未上市，红星企业和红星地产向市场披露的财务数据相对有限。
但根据红星美凯龙2021年3月5日发布的《公开发行2021年公司债券（第一期）募集说明书》，截至2020年9月底，红星企业总资产1亿元，总负债1亿元，所有者权益158.8亿元；同期，红星企业发展实现营业收入71.98亿元，净利润8.7亿元。
截至2020年9月底，红星企业发展通过独资和合作的方式，在全国各大城市开发运营了72个商业地产、住宅和商业管理项目，总建筑面积2645.57万平方米。
根据外界的普遍看法，家居建材板块是红星美凯龙的核心业务板块。但从招股书内容来看，2020年1-9月，红星控股的业务板块中，商业地产住宅销售和商业管理占比39.7%，而家居建材板块占比42%，两个业务板块占比基本持平。
市值每天蒸发4000万
然而，三年时间，红星美凯龙集团董事长车建新从风光无限到把儿子卖回血泊。
2018年初，红星美凯龙在上海证券交易所上市，成为家居行业第一只“A H”股。
敲锣仪式充满了噱头，过程进行到一半。一个穿着古装的“鲁班”走上舞台。车建新鞠躬，给白工圣敬师。
红星美凯龙的员工普遍熟悉车建新从木匠转型为企业家的创业故事。甚至有人在知乎上分享。这
三年后，美凯龙门店数量增至300多家，覆盖180多个城市。红星美凯龙在规模扩张的道路上盲目奔跑。但截至2021年3月30日收盘，其股价收于9.15元，市值缩水至357亿元。
1000多天，红星美凯龙市值蒸发468亿元，日均蒸发4000万元。
同年，车建新在接受吴晓波采访时说，他既是一个激进的人，也是一个胆小的人。激进意味着他什么都要做第一，红星地产也要做全国第一的优质地产公司，但同时在可控范围内又很胆小激进。“大杠杆非常危险。”
他向吴晓波介绍，红星美凯龙的商业模式是“市场化运营，市场化管理”，他有信心红星美凯龙负债不高。由于整体资产较大，红星美凯龙负债约50%。
红星美凯龙，主要经营连锁家具商城，有传统开发商的基因，被称为“隐形开发商”。它通过持有和托管家庭购物中心来盈利，尤其是在红星美凯龙以资产为重点的土地、建筑和运营的一二线城市。
车建新没有想到的是，有的人为了实现自己的野心而增加了杠杆，有的人则被迫无奈。
谁给谁输血
2020年的爆发影响了曾经牢牢把握线下市场的红星美凯龙的运营。2021年1月29日，红星美凯龙披露业绩预警，2020年归属于母公司的净利润为17.11亿元-19.71亿元，同比下降56.0%-61.8%。
截至2020年9月底，红星美凯龙负债总额达到1860.8亿元，其中生息负债规模达到909.8亿元。其40%以上的资产已经抵押并用于担保融资，受限资产达到1047.68亿元。
同时，红星美凯龙有一年内(含一年)计息债务规定
模达353.04亿元，现金短期债务比只有0.55倍，短期偿债压力承压。即便在母公司负债高企的情况下，红星地产依然在为了千亿目标冲刺、扩张拿地。
市场普遍认为，红星地产背靠红星美凯龙，凭借母公司“捆绑拿地”的策略不仅降低了拿地成本，而且更容易占据相关城市的核心区位。
据中指研究院数据，红星地产2020年拿地面积为553万平方米，排名第32位，拿地金额为168亿元，排名第57位。
相比2016年时的市场环境，“三道红线”压顶，行业争先恐后去杠杆，曾经的高杠杆拿地已经不再是“良策”。红星地产的扩张依赖母公司红星美凯龙的“输血”，逆势加杠杆一年，无疑对后者造成了更大的负担。
车建新曾透露，三年的木匠学习生涯中，有两年学的是建筑木匠，也就是“盖房子的”，最后一年才学了家具木匠。
在红星美凯龙的家具业务做得最风生水起之际，车建新没有忘记盖房子，但在母公司债务承压，车建新想到的，还是出售地产板块。
同样为红星美凯龙旗下，上海爱琴海商业集团股份有限公司被传出正在筹备赴港上市。而由于A股限制地产企业上市，红星地产很难像前者一样通过上市再融资。
不过，在红星美凯龙集团的众多业务中，地产无疑是最容易变现的一块。这个曾经接受输血的子公司，如今要担负起给母公司输血的责任。
在上述披露的债券募集说明书中，已经透露了以红星企发的可变现资产为母公司偿债的可能性：
“截至2020年9月末，发行人持有红星企发68.29%的股权，控制力度较大，红星企发可变现资产充足，截至2020年9月末，红星企发货币资金、存货和投资性房地产分别为76.9亿元、642.31亿元和61.12亿元，必要时，可通过资金往来或资产变现为本期债券本息偿付提供有力支持。”
车建新曾言，“美好生活需要诗和远方，更需要沙发与床。”
当债务压顶时，车建新抛弃了他的诗和远方，只为守住沙发与床……
记者程欣然
编辑孙婉秋
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