本文作者是苏宁金融研究院投资策略研究中心主任顾，作者是苏宁金融研究院
今年，市场更加关注顺周期性和被低估的股票。房地产是周期性行业，目前估值比较低。地产股的价值不值得配置吗？选股的逻辑是什么？
确定地产股的配置价值，关键是两点：一是地产轨道的质感和地产公司本身不错；第二，公司估值不便宜，留有一定的安全边际。
一个，
房地产股票的基本面
首先，我们来看看房地产轨道。
一个行业的发展可以分为四个阶段：渗透期、成长期、成熟期和衰退期。渗透期内，行业渗透率快速提升，业绩快速提升，市场人气高涨。成熟期市场结构基本稳定，行业收入和利润集中到领先地位，业绩增长平缓但质量高，市场关注度相对较高。在这两个发展阶段，利润和估值都很有可能同时提高。因此，从投资角度来看，渗透期和成熟期是较好的干预时机。
具体到房地产行业，这个行业成交量大，现金流好。经过20多年的发展，已经进入成熟阶段，行业龙头已经开始崭露头角，但行业集中度还有很大提升空间。所以，从投资轨道来看，房地产行业是一个不错的轨道。
从公司的角度，我们主要关注房地产公司的两点：商业模式和公司治理。
这项政策对房地产行业的商业模式产生了深远的影响。2009年生效的国税91号，对土地增值采取了四级累进税制，改变了房地产行业的商业模式。在此之前，获得土地的能力决定了一个房地产企业的盈利能力，因为土地升值贡献了大部分收益，而房地产公司的开发和运营能力相对不那么重要。国税91号颁布后，土地增值对公司利润的贡献被税收压平，快速周转能力成为成功的关键。为了实现快速周转，管理和流程的规范化是基础，这方面的典范就是万科。
管理问题解决后，谁有好的激励机制，谁就能走得更远。这方面的一个典范是碧桂园。碧桂园是业内第一家引入同心同德激励机制，使公司转型为平台型房地产公司。每个项目公司的管理团队都跟随投资，成为一家实质性的创业型小房地产公司。而基本的资源、流程、管理规范都是母公司提供的，让这些项目公司可以轻装上阵，参与市场竞争。项目公司的利润由母公司和项目公司按照一定比例进行分配，大家都赢。
近两年来，监管部门出台了一系列规范房地产行业发展的重要政策，如房地产企业融资三条红线政策、22个试点城市土地集中供应政策等。我们认为，土地集中供应制度一旦大规模铺开，将对房地产行业的竞争格局产生重大影响，体现在对房地产企业融资和土地储备能力的考验，资金跟随土地，以及土地征用的定位(区域和城市)、节奏和策略(哪些地方联合占用，哪些地方自行占用；是商住配套还是纯住宅等。)很重要。
其次，
房地产股票估值
基本面分析是解决好购的问题，估值分析是解决贵购的问题。房地产股票如何估值的核心是考虑房地产行业的特点。综上所述，房地产企业的特点是销售领先于报表，价值是
模式和能力是先于价值的，这意味着我们在通过财务报告数据评价一个企业的时候，一定不要忘记，我们要认真评价公司的管理团队、商业模式和治理机制。当然，这往往是基本面分析要解决的问题。
以上特点决定了房地产公司很难用一种方法进行估值，需要综合运用多种估值方法。
我们对房企常用的估值方法有PE，PB，NAV估值法。PE=股价/每股收益，这是很多股票常用的估值方法，但应用于房地产企业估值时需要进行调整。前面说过，房地产企业的销售是超前于报告的。对于快速成长的房地产企业，由于处于扩张期，即期成本较高，经营收益(前1-2年计算)低于当期，产生利润。低估；业务萎缩的房地产企业，即期成本变低，经营收益(前1-2年计算)高于当期，导致高估利润。因此，在使用PE估值方法对房地产企业进行估值时，有必要在进行估值之前对相关财务指标进行修正和重估。
PB=股价/每股净资产。我们知道PB估值法常用于周期股票的估值，在使用PB估值法对房地产企业进行估值时，要特别注意总资产的价值。资产负债表中a股房地产股票的价值按照成本法计算，即土地价值按照当时的土地收购成本计算。在土地升值的时刻，资产可能被低估，需要根据当前公允价值进行调整。
净资产值法是房地产企业广泛使用的一种估值方法。这种方法注重企业当前有形资产的价值，不考虑品牌、管理能力、经营模式的差异，以当前时间为基础，将手头所有资产清零，再扣除负债，看剩余价值有多少，从而对房地产企业进行价值评估。NAV看现在，忽略未来土地储备能否顺利实现，不关注企业的商业模式和管理能力。
综上所述，房屋企业估价需要综合运用多种估价方法，在使用具体方法时，应根据房屋企业的特点对相关价值进行修正。
目前政策方面对房地产行业有很多限制，很多投资者并不看好。但是房地产行业有着不错的轨迹，行业格局日趋明朗，估值处于历史低位，所以我们这个行业还是有很多淘宝机会的。
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