“mall王”车建新的危机时刻 卖地产股权求生

编辑|张晓玲

车建新，一个从常州金坛出来的木匠，有一个很吸引人的头衔，全球商城王——。

2016年，当时中国首富万达拥有190家商场，车建新的美凯龙开了200家商场，超过万达成为全球大型商业商场数量最多的运营商。现在，这个数字已经上升到376。

不仅如此，车建新的商业版图还涉及房地产开发、房地产中介、家装等多元化业务投资。其中，红星地产的规模已经达到600亿左右。

但是这位“商城大王”最近遇到了麻烦。摊子铺得很大的“红星部”面临资金困难，不得不折价出售其房地产业务“红星企业发展”的股权。

截至2020年9月底，红星美凯龙控股负债总额已达1861亿元，资产负债率为%，流动负债高达1120亿元。

房地产股权转让后，红星美凯龙危机并未解除。据悉，在债务偿还的压力下，车建新的最终目标可能是将红星地产整体出售，王力可健林，彻底走上忽视资产的道路。

出售房地产股权

海洋资本和红星的收购最初被报道为“200亿整体收购红星地产”，但很快被海洋资本澄清：“传闻中的200亿对价并不属实。”

海洋资本的相关人士告诉华尔街，他们已经与红星美凯龙控股签署了一份合同，进行战略合作。这个“合作”大致分两个层面操作：一是10.3亿元的初始资本进入并获得红星企业18%的股权；二是后续合作会进一步推进，但仅限于与红星企业的子公司红星地产，不包括红星地产。

红星美凯龙的住宅开发和商业地产业务主要安装在红星企业。红星企业还包括两个平台。一个是红星地产，由一个职业经理人团队管理。去年销售额达到614亿元，在全国房企中排名60位以上；另一个平台，红星地产，董事长是车建新的小舅子徐国峰，2019年销售额120亿。

据预测，“红星部”房地产开发板块总销售规模在700多亿元，但仍未上市。

根据红星美凯龙控股2021年首次发行的公司债券账面，红星企业发展总资产达到1043亿元，所有者权益达到159亿元。

结果央企远洋集团旗下的资产管理平台远洋资本以仅10.3亿元的价格收购了红星企业发展18%的股权，此次收购中红星企业发展的整体价格仅为57亿元。

根据海洋资本的回应，收购红星18%的股权只是第一步。海洋资本表示，将帮助红星地产加快现有资产的振兴，提高资产运营水平和融资能力，双方丰富的土地储备和融资优势可以结合起来。

这里的富土仓显然是指红星地产的1800万平方米土仓。土壤储存的核心类型包括住宅和商业，分布在全国53个城市，有100多个项目。

海洋资本是一家另类资产管理机构，由央企海洋控股集团做后盾。截至2019年底，其资产管理规模达到970亿元。海洋资本独立经营，主要经营范围为房地产投资、房地产股权和债权投资。

其实红星并不是第一次卖地产界的股权。2018年，随着房地产行业放缓，SDIC泰康信托低调入股红星企业发展，持股比例为%，成为第二大股东。

SDIC泰康信托背后的大股东是——本质证券，一家央企背景的上市金融公司。

对于房地产公司来说，信托的引入往往涉及到“清股实债”。这说明早在2018年，危险就逼近了红星。

两年多来，车建新两次引进央企资金自救。

续集

80年代末，他向亲戚借了600块钱创业。他用了30多年的时间，把资产从负600元变成了近千亿元，财富增加了一亿多倍。

大买卖之后，车建新一直保持着江南精明商人的形象，留着两八个发型，头发梳得一丝不苟，戴着金边眼镜。参加活动时经常穿有反光暗纹效果的西装，有一次透露自己买了一百套一样的衣服，“因为我想要一样的形状”。

2015年红星美凯龙()在香港联交所上市，2018年美凯龙()在上海证券交易所成功上市。至此，红星美凯龙成为中国第一家具零售商A H，车建新迎来了人生的精彩。

但车建新并不满足，只是在做一个居家生意，他有一个房地产梦。“红星系统”开始扩张，提出了许多大跃进目标。

2018年红星地产提出未来冲击销售1000亿元，爱琴商圈提出2020年覆盖100个购物中心。2019年，新成立的房地产中介平台美凯龙艾嘉，在一年多的时间里招聘近万名员工，开设500多家门店，并扬言要在2022年实现中国第二，规模仅次于连锁店。

“红星在过去几年扩张得太快，占用了大量土地。”一位接近红星地产的人士表示，红星的房地产管理水平不是很好。

去年4月，车建新家族还以47亿元人民币收购了融创退出的金科房地产，成为金科第三大股东。

快速的扩张和主户的疲惫相互辉映，车建新感受到了风险。去年红星美凯龙秋季会上，他突然强调了三个字：危机感。

当时红星美凯龙控股负债高，流动性紧张。

根据其招股说明书，2021年首次发行的公司债券为20

17-2019年末和2020年9月末，红星美凯龙控股的负债总额分别为1084亿元、1480亿元、1681亿元和1861亿元，资产负债率从%涨至%，其自身经营产生的现金流不足以覆盖业务扩张所需的资金，财务杠杆处于较高水平。

截至2020年9月，红星美凯龙控股的有息负债高达910亿元，相较2019年末又上涨68亿元。

今年3月31日，红星美凯龙披露了一份全面下跌的成绩单。

2020年，红星美凯龙（）营收亿元，同比下降13.6%；归属股东净利润亿元，同比减少61.37%；成熟商场同店增长率为-14.9%。

实际上，2019年时红星美凯龙的家居卖场包租生意颓势已显，尽管门店数量还在高速增长，但是当年营收增幅同比下降15个百分点，净利润44.8亿元仅和2018年持平。

三年多前在A

股上市的美凯龙（601828.SH

），现在已经跌破了发行价、跌破了净资产。

红星的地产业务在近两年也显露疲态。据克而瑞统计，2019年红星地产全口径销售额为601亿元，2020年为614亿元，仅增长了2.1%；权益销售额更是从449亿元倒退到了438亿元。

评级机构也已向资本市场提示风险。标普于2月11日下调了红星美凯龙发行人评级，之后惠誉也下调了红星美凯龙的多项评级。

危机能否解除？

短期来看，红星美凯龙流动负债高达1120亿元，在刨除预收账款、合同负债以后，短期借款、应付账款以及一年内到期的非流动负债总额达511亿元，而其现金及现金等价物余额只有165亿元。这中间有300多亿的资金缺口。

所以红星美凯龙今年将会密集应对偿债问题，数量最多的是那些一年内到期的非流动负债。

比如今年4月到期的“16红星02”需要偿还10亿，6月和7月份还有即将到期的35亿元债券。

3月初，红星美凯龙管理层举行投资人会议，称将综合运用经营性现金流、未抵押商场物业融资空间以及非主业资产剥离、A股定增资金等方式作为还款来源，充足应对接下来的偿债安排。

除了引入远洋资本，红星美凯龙其他融资安排也在跟进。

3月头，红星美凯龙37亿元的股票定增方案获得证监会的审核通过，随后还发行了年内民企最大规模公司债30亿元。

从目前的情势来看，不排除红星美凯龙将进一步出售地产板块资产以求变现。截至2020年9月末，红星企发货币资金为77亿元、存货为642亿元，投资性房地产有61亿元。

如果红星美凯龙的融资安排以及非主业剥离顺利，或许能够化解危机。

盘古智库高级研究员江瀚认为，对于大部分出现债务危机的地产企业来说，它只是资金链紧张，但它的资产是值钱的，所以一般不会走到太糟糕的地步，但需要自身具备较强的融资能力，或者是有白衣骑士救场。

知名地产分析师严跃进认为，从此次股权收购情况来看，红星美凯龙可能有剥离地产业务的想法，这样既能回笼资金、缓解压力，也有助于促使红星美凯龙回归、聚焦家居核心业务。而且远洋资本和红星地产较为互补，远洋资本介入后，后者有机会活过来。

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