近日，中国影视娱乐第一支股票华谊兄弟传媒有限公司(简称“华谊兄弟”，股票代码“”)因涉嫌偷税漏税、股权质押比例过高等问题陷入舆论漩涡，资本市场对此也有负面反应。《经济参考报》记者深入研究了华谊兄弟历年的财务报告和公开信息，发现该公司虽然公开否认该房产，但其多年来分布在全国各地的数十个影视现实生活项目却预留了一万多亩土地，部分项目还公开出售商铺、公寓、别墅等各种商品房。此外，以电影城和电影世界为主的华谊兄弟品牌授权和现实生活娱乐板块，实现了高毛利率但高负债，发展前景有待检验。
总投资超过1000亿元的现实项目已经在全国开花结果
据公开信息，以影视娱乐为主营业务的华谊兄弟早在2009年就提出了“去电影化”的口号，逐步走上了以影视娱乐为核心、品牌授权、现实生活娱乐、互联网娱乐为两翼的多元化发展道路。其中，华谊兄弟打造的品牌授权与现实生活娱乐板块，旨在依托自身品牌价值和影视作品丰富的版权(即IP)储备，优化核心定位，结合本土特色文化，打造覆盖全国各大城市的影视、文学、旅游现实生活项目。
《经济参考报》记者注意到，华谊兄弟早在2009年就试图发展房地产业务，并计划在青岛、成都、北京等城市建设主题公园。自2011年起，华谊兄弟在全国多个地方布局品牌授权和现实生活娱乐，开启向文化旅游全产业链转型之路，推出华谊兄弟电影城(文化旅游)、华谊兄弟电影世界(主题游乐)、华谊兄弟文化城(文化创意园、拍摄基地)三种产品形态，成为国内最早布局现实生活娱乐业务的影视娱乐公司。
2011年，华谊兄弟在上海嘉定投资建设首个华谊兄弟文化城项目；2012年，华谊兄弟首个电影城项目“海口观澜冯小刚电影公社”正式签约启动，总投资55亿元；同年，华谊兄弟拿下苏州工业园区阳澄湖半岛七块地，总面积逾60万平方米，计划投资30亿元打造首个电影世界项目；2014年，华谊兄弟在深圳市平山区以1亿元的底价拿下3块土地，规划用地面积118万平方米，计划总投资130亿元，计划建设首个文化城项目。
随着影视的IP概念大受欢迎，华谊兄弟在2015年开始了几个现实生活项目的建设和签约。如上所述，苏州、深圳项目开工建设，昆明电影城签约投资150亿元，占地2000亩。郑州影城，投资30亿的“建业华谊兄弟”，长沙影城，相继奠基；2016年，总投资约20亿元的重庆电影城签约，规划总投资18亿元、占地1633亩的西昌电影城。总投资约50亿元的华谊兄弟电影文化城项目正式落户济南。2017年，总投资约100亿元的南京电影城开工建设。
2017年下半年，华谊兄弟与恒大集团合作开发电影主题公园的消息传出。首个合资文化旅游项目落地武汉，总投资预计375亿元的恒大-华谊兄弟(阳江)影城举行签约仪式。这些项目模式都是大股东恒大集团出资项目，小股东华谊兄弟负责品牌授权和项目设计运营。
根据华谊兄弟2017年年报，截至报告期末，公司的品牌授权和现实生活中的entertai
在业内人士看来，华谊兄弟本质上是在打特色镇房地产开发的擦边球，有圈地嫌疑。然而，华谊兄弟现实生活娱乐的负责人秦一再公开否认“房地产”，声称“我们不会搞房地产项目”，“新开的电影城没有一个一平米的房地产项目，已经完全使用了很多年。”IP是集娱乐、体验、互动于一体的文化产品。"
有记者《经济参考报》调查发现，华谊兄弟旗下很多现实生活项目向社会出售商品房，存在疑似转化为房地产项目的问题。根据方天霞的网站，华谊兄弟长沙电影城项目分为“意大利小镇”和“老长沙镇”两个阶段。房产地址位于平塘大道与巡抚路交叉口以东500米处。目前，50至300平方米的商铺正在出售，平均价格为人民币/平方米至人民币/平方米。《经济参考报》这些店铺是2017年11月17日收购的。承担苏州电影世界项目建设的华谊影城(苏州)有限公司，也在阳澄湖半岛开发了“华谊兄弟艺人村”别墅。根据365方涛。华谊兄弟艺人村一期于2016年10月下旬开盘，目前仍有少量113平米的堆积别墅。每平米单价3万左右，总价近400万。
方鑫惠州网易房地产。com等网站显示，华谊兄弟深圳开发的文化城项目分三期开发，计划推出建筑面积约44至80的院线公寓和建筑面积约53至93的办公产品，高度约4.5m。该项目由深圳华谊兄弟文化创意产业有限公司开发建设.由华谊兄弟较早开发并已开业的海口“冯小刚电影公社”，凭借与房地产开发商合作的观澜湖项目，获得2014年海口“销售冠军”，总销售额达8.25亿元。
江苏省国土厅一位未透露姓名的专业人士指出，随着土地资源越来越紧缺，价格不断上涨，用影视文化的概念来收购土地，价格会优惠很多，这里面渗透着一些地方政府招商引资的冲动和文化企业收购土地的冲动，可以说是一拍即合。经济学家宋清辉指出，以特色镇名义进行房地产开发的问题已经引起政府部门的警惕，国家有关部委已出台相关规定，要求不推荐以特色镇名义从事圈地开发的建制镇，禁止将房地产开发与主题公园捆绑供地审批。
高毛利率和高负债并存
对于目前的影视企业来说“去电影化”，房地产企业来说“去”
地产化”的现象，有人说，地产业外的人试图进入地产业，娱乐业外的人则试图进入娱乐业，就像围城一般，让人看不懂。《经济参考报》记者发现，“去电影化”的华谊兄弟，其趋地产化的实景项目，高毛利率与高负债并存，其发展前景待考。业内人士指出，华谊兄弟在实景项目中摸索出了一套有效的商业模式：以品牌授权为核心，收取前期的授权费、后续的运营分成和服务费以及根据在项目中所占股权所获得的投资收益。历年财报显示，华谊兄弟实景娱乐板块近年来毛利率居高不下，近乎100%。财报显示，2015年到2017年，该板块实现的营业收入分别为万元、万元和万元，当期毛利率分别高达100%、%和%。但2017年报显示，华谊兄弟2014年中开业的首个实景项目冯小刚电影公社虽然实现净利润8284万元，但期末负债高达24.23亿元；华谊影城（苏州）有限公司全年营业收入仅为1.46亿元，总负债则高达21.67亿元。
值得注意的是，相关统计数据显示，目前我国实景娱乐已遍地开花，但其中超半数项目尚处于亏损状态，华谊兄弟实景项目未来有待观察。《经济参考报》记者注意到，华谊兄弟多个实景项目进展缓慢，如苏州项目开业时间一推再推，最终历经7年之久才建成。目前，华谊兄弟正式开业的实景项目，除海口、苏州等少数项目外未见公开开业的报道，甚至连2011年签约的华谊兄弟上海嘉定文化城至今尚未建成。
但华谊兄弟方面认为，公司品牌授权及实景娱乐板块近年来稳步发展，累计签约的18个项目截至2017年末多个项目进入在建状态并相继开工，长沙、南京、郑州等地电影小镇将于2018年陆续开业。其负责人王中军则多次公开指出，华谊兄弟未来会有20多个文化小镇落地，公司会坚持商标属权，如果有100个，每个1亿元收入，就是100亿元的收入，这个数字不是梦想。就华谊兄弟存在的问题，记者致电该公司采访，并将书面采访提纲发至其公开邮箱，截至记者发稿时未有回复。（吴永梁倩）
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