温州企业为什么要转型 温州楼市新闻

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原标题：温州楼市“痛苦转型”“跳水”。温州为什么是？

温州某高档居民楼晚上“蒙在鼓里”，大部分房子还空着。记者赵正南照片

几天前，在温州市蒋斌路，一家房屋中介机构在红板上修改了下跌的房价。数字/CFP

国家统计局近日公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，温州房价上个月继续下跌，连续28个月下跌，成为成绩单上唯一一个房价同比下跌的城市。形成鲜明对比的是，北京、上海、广州、深圳新建商品房销售价格连续四个月同比上涨超过20%。

“房价下跌，中小企业经营惨淡，成了恶性循环。2009年至2013年，温州房地产市场经历了一场骨髓危机。”温州大学房地产研究所研究员陈红说。

危机仍在继续。据温州当地媒体统计，2013年，温州市区出售商品房建设用地3500多亩，其中住宅供应面积达到200万平方米，土地出售总量和住宅用地出售规模均创历史新高。温州的房子大概会“越卖越多”。

一声叹息中，有专家看好温州房地产的未来。温州三角洲房地产公司总经理陈豪认为，十八届三中全会提出“让市场在资源配置中发挥决定性作用”。对于温州来说，这次洗牌可能会对市场产生负面影响，成为温州再次腾飞的契机。温州从“招商城”变成了“招商城”。未来，曾经相对封闭的温州房地产市场将形成本地龙头企业与大型外资共同竞争的新局面。

晚上六点半，温州隆冬天黑，三角洲地产公司灯火通明，大家都在加班。总经理陈豪走出会议室，留出半个小时接受采访。“我没办法。所有的房地产开发商都在努力做广告，这对我们的房地产营销策划公司来说，既是机遇，也是挑战。一方面，我们的业务量并没有随着楼市的不景气而下降。”陈豪的快乐也揭示了烦恼。“另一方面，房地产开发商对规划的要求更高。过去一天公司最多开三次会，现在一整天都是连续开会。”

小金在温州某都市报广告部工作，这两年工作压力不大。温州地方报纸的广告表现没有受到影响，这是由于房地产广告没有下降。房地产广告应占广告总量的30%以上。“房地产开发商只需要四个黄金页面：第一版、第二版、第三版、封底。现在广告页面都满了，只能靠关系提前发布。一整页的广告费用也涨到了15万。这不仅说明房地产商着急，也说明温州不缺购买力，或者说房地产商懒得打广告。”小金分析。

房价在三年内下跌了26%

房地产拍卖后，在下次拍卖价格的20%以内仍有降价空间。所以竞拍者在第一次拍卖中都是抱着观望的态度，等待后续的拍卖再出手。这样，房地产就会经过多次拍卖，逐渐贬值。

在瓯江南岸的鹿城广场，“金玉花园”独自伫立在冬天的寒风中。这里的二手房价格已经从巅峰时期的每平米9万元降到了4万多元。温州大学房地产研究所研究员陈红透露，2011年是温州房价最高的一年。像“金玉花园”这样的高端豪宅是投资者的热门货，根本拿不到一手的房子，所以炒房的只能炒二手房，从存款开始。当时温州人把豪车放在金玉花园的车库里是一种荣誉。

根据皇马的数据

房地产市场持续低迷，房地产开发商日子不好过。打一场大价格战，希望“价跌量涨”来挽救危机，是开发商最大的心愿。记者发现，年底，开发商降价意愿明显增加，尤其是一些开发商面临资金退出的压力。

瓯海大道是连接温州市区的新建主干道。沿路房价一度暴涨，如今已跌入凡间。“君庭领别墅”被称为“豪宅地盘，全城仰视”，最小建筑面积180平方米。进入这个未完工的别墅区，红色促销广告从各个角度打出了——套准现房，起价为每平方米人民币，最高单价为人民币。要知道这里的地价已经超过人民币元，目前这个地区的均价在人民币元左右。为了抽回资金，《君亭灵枢》可谓“含泪大卖”。

“我们在2010年底拿到了土地，当时地价最高。当时我们觉得高端住宅前景不错。毕竟大家都喜欢买房。没想到，拿地后不久楼市风暴来袭，现在只能加大推广力度。”售楼处的吴先生承认选错了时间。

在“公园世界”房产中，这里的部分新房建筑面积在80平米左右，总价低至80多万，猛烈地敲打着温州楼市的价格底线。要知道，这十年来，温州主城区不到百万的新房是很少见的。现在适合刚刚需求的小户型，为低迷的市场注入了一针强心剂。“销量还不错。‘公园世界’的房子可以拿到10万以上的首付。我们有信心将购买率提高到80%以上。”售楼处陈先生保持着谨慎乐观的态度。“现在卖房子太难了。我们不知道未来会发生什么。卖了就卖了。我们不敢到处打广告说卖的好。我们只想平稳度过楼市的痛苦。”

的确，痛苦还在继续。据温州银监分局内部银行的调查统计，温州地区约有600起购房者停止支付房贷，“弃房”出走的案例。“温州人会把房产拿到银行抵押，换取贷款继续炒房，银行每三年进行一次评估。如果房产在2010年房价高的时候抵押，银行会按照70%左右的比例发放贷款。现在房价大跌，新的评估价连贷款额度都达不到。一旦账目结清，一些人就会“放弃”

最近，温州鹿城区法院甚至在淘宝网做起了“掌柜”，拍卖房产。起拍价远远低于市场价，受到了部分买房者的追捧。张先生最近就通过司法拍卖程序，以每平方米元的价格购买了市区“新田园”一套面积90多平方米的房子，而同类型房源的市场报价在每平方米元左右。

“拍卖房的评估是以市场价为基准，但所取的是相对保守的市场价格区间内的下限。此外，房产流拍后，下一次的起拍价还有20%以内的降价空间。因此，竞拍者在第一次拍卖会上都持观望态度，待后续拍卖再出手。这样，房产便会经历多次流拍，日渐贬值。”陈好点出了房产拍卖的门道。

　　市场萧条的倒逼作用

随着楼市的持续低迷，部分本土开发商将退出市场，外地资本和品牌房企将大规模进驻，与本地龙头鏖战瓯江。

“得益于限购政策的松绑，以及促销力度的加大，温州八九月份的成交量确实出现了反弹，但反弹难以持续。因为温州人没有置业的信心，土地供应量的增长使供大于求的趋势愈演愈烈，目前的供应量是2011年之前各年的5倍以上，至少在未来的四五年内都是如此。市场的库存压力将进一步增大，温州的房价还会继续下降。”温州当地一位房地产专业人士表示。土地供应量的增长与温州的城市发展密切相关，以往温州市就是指鹿城区，土地资源稀缺，年土地供应量低于80万平方米。近年来，温州主城区扩容，瓯海区、龙湾区也加快了发展，目前鹿城区的土地已经饱和，供应量增加的主要是瓯海、龙湾两个区的土地。

小梁是温州的一位新生代房产经纪人，他现在从自家公司拿到的销售提成是40%，他的师兄在2011年拿到的提成比例只有25%。“由于二手房市场的低迷，房产公司纷纷降低了付给中介公司的佣金，过去是房价的1.5%，现在能超过0.5%就不错了。所以，我现在到手的钱反而更少，快要做不下去了。”

“缺人越来越严重，特别是专业型熟练人才。现在的房产市场对人才要求很高，员工一年期淘汰率已经超过80%，很多人受不了这么大的压力选择离职。”即便在业绩还不错的三角洲地产公司，工作人员的压力也在成倍提升。以前，广告策划里只要将房产项目的图片做得好看些，然后再从宏观上描述项目有多么好，性价比有多么高即可；现在，如果仅仅做到这些，根本就不会有房产开发商跟三角洲谈项目。“我们针对细分市场进行策划，让广告展现出区分度。现在每个人晚上10点之前都下不了班，要是项目催得急，要连熬几个通宵。”陈好说。

压力前所未有，可一旦完成了这轮大浪淘沙的洗牌过程，剩下来的金子将来就一定有发光的一天。持这种观点的房产专家不在少数。

“温州市最高峰有300多家开发公司，3000多经纪人，他们的水平参差不齐，很多人实际上没能力参与激烈的市场竞争。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿透露，温州很多开发公司的老板之前没有从事房地产行业的经验，只是看到有钱赚才杀进来。“有的开发公司只有两个人，一个是董事长，他自己；另一个被称为财务人员，他老婆，像这样的公司能运作起来么？本来就应该淘汰。”

陈鸿直言，对于这些做不好甚至拿不到项目的“僵尸”公司，就应该让它们安心死去，政府没必要恐慌，更没必要施以援手。据了解，在温州，中瑞系的房产项目本身具有相当强的竞争力，公司的部分股东在体制内任职，他们为了完成“政府的任务”，有时不得不出手拯救一些经营不善的楼盘，但这些楼盘最终的销售情况并不好。“政府可能有社会稳定的考量，但市场的事情最好还交给市场来处理，不要麻烦市长。”陈鸿说。

陈好也认为，温州房地产开发商多而散，很多中小开发商会经历痛苦的覆灭过程。温州痛定思痛，正准备从“被招商城市”向“招商城市”转型，吸引外地优质资本进入，盘活市场。目前，房子卖得好的主要是温州本地龙头地产商——比如中梁等少数几家，也有几家外地的品牌地产商——比如万科等。外来品牌房企不断涌入，带来新的开发理念、产品创新和周期利润率观念，推动温州地产开发从缓慢开发等待市场升值到以时间换空间，快速开盘换取合理利润；产品更趋向于满足居住需求，而不是面积的大而无当。本土龙头房企也可以取长补短，和外来房企一较高低。

“如此一来，温州的房地产市场将在市场竞争中健康发展，此轮洗牌也未尝不是一件好事。”陈鸿希望，5年里经历6次调控，跌了28个月的温州楼市，能够尽快迎来春天，平稳回归。

　　楼市惨淡祸耶福耶

房地产行业曾经为中小企业“加血续命”，现在却成了恶性循环，但客观上还是有着释放风险的作用，要是危机再过两年才爆发，损失肯定更严重。

“温州99%以上的企业属于中小企业，高峰时超过40多万家，直接决定着温州的GDP和税收。温州经济又是全国民营经济的标杆，如果温州出了问题，那么全国的民营经济都会出问题。”民进中央经济委员会副主任、温州中小企业发展促进会会长周德文如此评价温州的中小企业。

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